Schémas Hybrides de Pool Locatif
Un pool locatif est un système de répartition des bénéfices réels issus de la location entre les investisseurs et la société de gestion. Les revenus annuels provenant de la location de tous les appartements dans le condominium sont accumulés sur le compte de la société de gestion et redistribués selon l’un des deux modèles pendant la période de reporting :
• 30 % vont à la société de gestion et 70 % aux investisseurs, en fonction de leurs parts de propriété. Dans ce cas, le bénéfice est réparti, et non les revenus. Cela signifie que toutes les dépenses, telles que la lessive, le nettoyage, les services publics, etc., sont d'abord déduites. Les investisseurs reçoivent un détail complet, y compris les dépenses.
• 40 % vont à la société de gestion et 60 % aux investisseurs, en fonction de leurs parts de propriété. Ici, les revenus bruts sont répartis, et la société de gestion couvre les dépenses. Les investisseurs ne voient pas ces dépenses dans les calculs.
La répartition est basée sur les parts de propriété des appartements dans le condominium, sans tenir compte de la fréquence de location de chaque appartement.
À Phuket, le revenu du pool locatif était traditionnellement réparti selon le modèle 30/70. Cependant, récemment, les sociétés de gestion sont passées au modèle 40/60. Ce changement est dû à des problèmes fréquents de confiance des investisseurs: lorsqu'ils voient des calculs détaillés des dépenses, ils commencent à douter si ces coûts ne sont pas intentionnellement gonflés. L'analyse de chaque poste de dépense prend du temps et peut détériorer les relations. Par conséquent, certaines sociétés de gestion ont pris en charge toutes les dépenses en augmentant leur part.
Schémas Hybrides
L'approche la plus orientée vers le client en matière de répartition des bénéfices locatifs est probablement une combinaison de rendement garanti et de pool locatif. Par exemple, un rendement garanti de 5 % par an est attribué aux investisseurs, et la société de gestion prend une commission sur cette partie du bénéfice. Tous les revenus restants, après déduction des dépenses, sont répartis entre la société de gestion et les investisseurs selon le système de pool locatif.
Actuellement, seules quelques sociétés de gestion à Phuket utilisent des schémas hybrides.
Bien que cela complique les calculs, cela augmente considérablement la fidélité des investisseurs: ils n'ont plus à choisir entre rendement garanti et pool locatif, car ils sont à la fois protégés et assurés d’une rentabilité maximale.
Quel schéma choisir si votre société de gestion n'utilise pas de schéma hybride?
L'une des règles d'investissement les plus importantes est la suivante: plus les risques sont élevés, plus les rendements peuvent être importants. En réalité, la différence entre les divers schémas de location réside dans le niveau de risque que l'investisseur assume. Dans le schéma du pool de location, les investisseurs participent pleinement aux risques liés aux périodes de vacance ou à la perte de revenus causée par des circonstances extérieures, comme la pandémie de COVID-19. Cependant, ces risques sont compensés par des périodes de surprofits et une forte demande pour les propriétés à Phuket de la part des touristes.
Les périodes de forte rentabilité ont été particulièrement visibles en 2022, lorsque les prix de location ont grimpé en flèche et que les propriétés n'ont pas été vacantes, même pendant la basse saison, qui correspond généralement à l'été à Phuket. Les investisseurs dans les projets récents du pool de location pouvaient obtenir des rendements allant jusqu'à 9 % par an. Ceux qui ont acheté des propriétés il y a quelques années à des prix plus bas et les ont louées aux tarifs actuels élevés ont gagné encore plus, car leur rentabilité était calculée à partir du prix d'achat.
Le rendement garanti est souvent choisi au début, lorsque le complexe commence à louer des unités et n'a pas encore établi sa réputation sur le marché touristique. La rapidité avec laquelle le complexe atteint des taux d'occupation élevés et commence à générer des bénéfices significatifs dépend en grande partie du professionnalisme de la société de gestion. En temps normal, cette période peut prendre 2 à 3 ans, bien qu'en 2022, de nombreux nouveaux condominiums aient généré des profits importants dès leur première saison.