โครงสร้างการแบ่งรายได้แบบไฮบริดในพูลเช่า
พูลเช่าเป็นโครงสร้างการแบ่งผลกำไรจากการเช่าที่แท้จริงระหว่างนักลงทุนและบริษัทจัดการ รายได้จากการเช่าทั้งหมดในคอนโดมิเนียมจะถูกรวบรวมไว้ในบัญชีของบริษัทจัดการ และแจกจ่ายตามหนึ่งในสองโมเดลระหว่างรอบบัญชี:
• 30% ไปยังบริษัทจัดการและ 70% ให้แก่นักลงทุน ตามส่วนแบ่งการเป็นเจ้าของ ในกรณีนี้ จะแบ่งผลกำไรไม่ใช่รายได้ หมายความว่าจะหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น ค่าซักผ้า การทำความสะอาด ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อน นักลงทุนจะได้รับรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมด
• 40% ไปยังบริษัทจัดการและ 60% ให้แก่นักลงทุน โดยแบ่งตามส่วนแบ่งการเป็นเจ้าของ ในกรณีนี้ รายได้รวมจะแบ่งออก และบริษัทจัดการจะรับผิดชอบค่าใช้จ่าย นักลงทุนจะไม่เห็นค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในรายงาน
การแบ่งรายได้จะอิงตามส่วนแบ่งการเป็นเจ้าของของอพาร์ตเมนต์ในคอนโดมิเนียม โดยไม่คำนึงว่าอพาร์ตเมนต์ใดถูกเช่าบ่อยหรือน้อยกว่า
ก่อนหน้านี้ในภูเก็ต รายได้จากพูลเช่าถูกแบ่งตามโมเดล 30/70 อย่างแพร่หลาย อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัทจัดการได้เปลี่ยนไปใช้โมเดล 40/60 เนื่องจากปัญหาความไม่ไว้วางใจของนักลงทุนบ่อยครั้ง: เมื่อพวกเขาเห็นรายละเอียดค่าใช้จ่าย พวกเขาอาจเริ่มสงสัยว่าค่าใช้จ่ายเหล่านั้นถูกเพิ่มขึ้นหรือไม่ การตรวจสอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการใช้เวลาและอาจทำลายความสัมพันธ์ ดังนั้น บริษัทจัดการบางแห่งจึงรับภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดด้วยการเพิ่มส่วนแบ่งของตนเอง
โครงสร้างแบบไฮบริด
แนวทางที่คำนึงถึงลูกค้ามากที่สุดในการแบ่งรายได้จากการเช่าคือการรวมรายได้ที่รับประกันเข้ากับพูลเช่า ตัวอย่างเช่น รายได้ที่รับประกัน 5% ต่อปีถูกกำหนดให้แก่นักลงทุน และบริษัทจัดการจะได้รับค่าคอมมิชชั่นจากส่วนนี้ของกำไร รายได้ส่วนที่เหลือทั้งหมด หลังจากหักค่าใช้จ่าย จะถูกแบ่งระหว่างบริษัทจัดการและนักลงทุนตามระบบพูลเช่า
ปัจจุบันมีบริษัทจัดการเพียงไม่กี่แห่งในภูเก็ตที่ใช้โครงสร้างไฮบริดนี้
แม้ว่าการคำนวณจะซับซ้อนขึ้น แต่ก็ช่วยเพิ่มความภักดีของนักลงทุนอย่างมาก: นักลงทุนไม่จำเป็นต้องตัดสินใจว่ารูปแบบใดให้ผลกำไรและปลอดภัยกว่าสำหรับพวกเขา พวกเขาได้รับการปกป้องและมั่นใจในความสามารถในการทำกำไรสูงสุด
จะเลือกโครงสร้างการเช่าแบบใดหากบริษัทจัดการของคุณไม่ใช้โครงสร้างแบบไฮบริด?
หนึ่งในกฎการลงทุนที่สำคัญที่สุดคือ ยิ่งมีความเสี่ยงมาก ผลตอบแทนก็จะมากขึ้น ความแตกต่างระหว่างโครงสร้างการเช่าต่างๆ คือระดับความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องเผชิญ ในโครงสร้างพูลเช่า นักลงทุนจะมีส่วนร่วมในความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการว่างหรือการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากปัจจัยภายนอก เช่น การระบาดของ COVID-19 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงเหล่านี้จะได้รับการชดเชยด้วยช่วงเวลาที่มีผลกำไรสูงและความต้องการที่มากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจากนักท่องเที่ยว
ช่วงเวลาที่มีผลกำไรสูงสังเกตเห็นได้ชัดเจนในปี 2022 เมื่อราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก และอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่างแม้ในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวซึ่งปกติจะตรงกับฤดูร้อนในภูเก็ต นักลงทุนในโครงการใหม่ที่เข้าร่วมระบบพูลเช่ามีรายได้สูงถึง 9% ต่อปี ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายปีก่อนในราคาที่ต่ำกว่าและปล่อยเช่าในอัตราสูงปัจจุบันก็ได้รับผลตอบแทนสูงขึ้น เพราะผลตอบแทนคำนวณจากราคาซื้อ
ผลตอบแทนที่รับประกันมักเลือกใช้ในช่วงแรกเมื่อคอนโดเริ่มปล่อยเช่า และยังไม่เป็นที่รู้จักในตลาดการท่องเที่ยว ผลกำไรขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทจัดการในการทำให้คอนโดมีอัตราการเช่าสูงและเริ่มสร้างรายได้ ซึ่งปกติจะใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี