Гибридная схема распределения доходов в аренде через рентал пул
Рентал пул — это схема распределения фактической прибыли от аренды между инвесторами и управляющей компанией. Весь доход от аренды квартир в кондоминиуме собирается на счёте управляющей компании и распределяется по одной из двух моделей в течение отчётного периода:
• 30% дохода идёт управляющей компании, а 70% — инвесторам, согласно их доле владения. В этом случае распределяется прибыль, а не выручка, то есть сначала вычитаются все расходы, такие как стирка, уборка, коммунальные услуги и т.д. Инвесторы получают полную калькуляцию расходов.
• 40% дохода идёт управляющей компании, а 60% — инвесторам, также согласно их доле владения. Здесь распределяется валовая выручка, а расходы покрывает управляющая компания. Инвесторы не видят этих расходов в расчётах.
Распределение доходов происходит исходя из доли владения квартирой, независимо от того, какая квартира сдавалась чаще или реже.
Ранее на Пхукете доходы по рентал пулу распределялись в основном по модели 30/70. Однако в последнее время управляющие компании стали переходить на модель 40/60. Это связано с проблемами доверия инвесторов: когда они видят объёмные отчёты о расходах, они начинают сомневаться, не завышены ли эти цифры. Анализ каждой статьи расходов занимает время и может ухудшить отношения. Поэтому некоторые управляющие компании взяли на себя все расходы, увеличив свою долю.
Гибридная схема
Наиболее ориентированным на клиента подходом к распределению доходов от аренды является комбинация гарантированного дохода и рентал пула. Например, инвесторам предоставляется гарантированный доход в размере 5% годовых, а управляющая компания получает комиссию с этой части прибыли. Оставшаяся выручка, за вычетом расходов, распределяется между управляющей компанией и инвесторами по системе рентал пул.
В настоящее время на Пхукете лишь несколько управляющих компаний используют такие гибридные схемы.
Хотя расчёты становятся сложнее, это значительно повышает лояльность инвесторов: им не нужно выбирать между гарантированным доходом и рентал пулом, так как они защищены и могут быть уверены в максимальной доходности.
Какую схему выбрать, если ваша управляющая компания не использует гибридную схему?
Одним из основных инвестиционных правил является следующее: чем больше рисков, тем выше может быть доходность. В действительности разница между различными схемами аренды заключается в уровне рисков, которые несет инвестор. В схеме рентал пул (rental pool) инвесторы принимают на себя все риски, связанные с простоями или потерей дохода, вызванные внешними обстоятельствами, такими как пандемия COVID-19. Однако такие риски компенсируются периодами высокой прибыльности и большим спросом на недвижимость на Пхукете со стороны туристов.
Периоды высокой доходности были особенно заметны в 2022 году, когда цены на аренду значительно выросли, и недвижимость не оставалась пустующей даже в низкий сезон, который на Пхукете обычно приходится на летние месяцы. Инвесторы, участвовавшие в рентал пуле в новых проектах, могли получать до 9% годовых. Те же, кто приобрел недвижимость несколько лет назад по более низким ценам и сдавал её по текущим высоким ставкам, зарабатывали ещё больше, поскольку их доходность рассчитывалась от первоначальной стоимости покупки.
Гарантированная доходность часто выбирается на начальном этапе, когда жилой комплекс только начинает сдавать квартиры в аренду и ещё не завоевал репутацию на рынке туристических услуг. То, насколько быстро комплекс достигнет высокой заполняемости и начнет приносить значительную прибыль, во многом зависит от профессионализма управляющей компании. Обычно для выхода на стабильную доходность требуется 2–3 года, хотя в 2022 году многие новые кондоминиумы начали приносить сверхприбыли уже в первый сезон.