La destination la plus rentable pour investir en Thaïlande: Phuket
Pourquoi l’immobilier en Thaïlande, en particulier à Phuket, offre-t-il un rendement de 7 à 12 % par an, alors que les propriétés en Turquie et dans d'autres destinations populaires rapportent beaucoup moins? Quelle stratégie adoptent les acheteurs expérimentés d'immobilier en Thaïlande? Nous partageons l’avis des experts.
CONTENU :
- Pourquoi la Thaïlande ?
- Économie
- Tourisme
- Fiscalité
- Immobilier
- Comment tirer profit de l'immobilier à Phuket ?
- Stratégies d'investissement
POURQUOI LA THAÏLANDE ?
Il existe aujourd’hui de nombreuses opportunités d’investir dans l’immobilier étranger et de percevoir un revenu passif via la location. Si vous envisagez de tels investissements, il est préférable de vous baser sur des faits, des analyses et des chiffres plutôt que sur des émotions pour choisir l’emplacement.
Économie
L’un des indicateurs clés de la rentabilité potentielle des investissements est la stabilité de la monnaie nationale.
Par exemple, à la fin de 2021, la livre turque s’est effondrée de 70 % par rapport au dollar américain. En 2023, le taux de change de la livre continue de baisser. Pour les propriétaires de biens immobiliers en Turquie, cela se traduit par une perte de revenu réel, même si le revenu nominal de la location reste inchangé dans la monnaie locale.
Le baht thaïlandais, quant à lui, est l’une des cinq devises les plus stables au monde, offrant un choix plus sûr pour les investisseurs.
Tourisme
La Thaïlande surpasse la Turquie et même les Émirats arabes unis en termes d’afflux de touristes, car le Royaume accueille des voyageurs toute l'année.
Dans les villes turques de la Méditerranée, la saison touristique dure seulement 5 à 6 mois, se terminant avec l’arrivée de l’hiver. Aux Émirats arabes unis, la meilleure période pour voyager est de mars à décembre, les mois restants étant extrêmement chauds.
En Thaïlande, la saison touristique dure 12 mois, divisée en haute et basse saison.
- Haute saison : D’octobre à mai, la Thaïlande est remplie de touristes venant de l’espace post-soviétique, d’Amérique et d’Europe, où le mauvais temps persiste durant cette période. L’occupation des hôtels varie de 80 à 95 %.
- Basse saison : Les touristes viennent d’Australie et d’Asie du Sud-Est, avec de nombreux visiteurs chinois toute l’année. Pour les touristes chinois, Phuket est une destination aussi courante que Hawaï pour les Américains.
La proximité de la Chine est un atout majeur pour le secteur touristique de la Thaïlande, car les touristes chinois dépensent volontiers de l’argent, louant souvent des propriétés haut de gamme.
Phuket, la station balnéaire la plus populaire et développée du Royaume, accueille 10 millions de touristes chaque année. En moyenne, chaque touriste dépense $250 par jour, une grande partie de ces fonds étant allouée à la location d’appartements ou de villas.
Les experts estiment qu’après la levée des restrictions COVID, l’afflux de touristes continuera de croître. Le ministère thaïlandais du Tourisme prévoit qu'en 2024, le nombre de visiteurs atteindra 13 à 14 millions par an, avec une augmentation continue les années suivantes.
Taxes
Avant de calculer le revenu que vous pouvez générer, il est important de prendre en compte les dépenses obligatoires, notamment les taxes que tous les propriétaires étrangers d’appartements ou de villas en Thaïlande doivent payer.
Taxe sur l'achat de biens immobiliers
En Thaïlande, les acheteurs paient à l’État entre 1 % et 2 % de la valeur de l’appartement ou de la villa, selon que le bien est acquis en pleine propriété (freehold) ou en bail (leasehold).
En comparaison, ce taux est de 4 % à Dubaï et en Turquie. Selon la loi turque, l'acheteur et le vendeur doivent payer une taxe de 2 %, mais dans la pratique, la taxe du vendeur est incluse dans le prix du bien immobilier, ce qui signifie que l'acheteur paie effectivement la totalité du montant.
Taxe annuelle
Le taux annuel maximum pour les propriétaires étrangers de biens immobiliers en Thaïlande est de 15 %.
En comparaison, en Turquie, les propriétés locatives qui rapportent jusqu’à 6,600 livres turques par an ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu locatif. Cependant, si les revenus dépassent ce montant, le propriétaire paie entre 15 % et 40 % d’impôt, selon le niveau de revenu. Aux Émirats arabes unis, les propriétaires de biens immobiliers ne paient pas de taxe annuelle, mais ils versent chaque année des contributions pour l’entretien du complexe résidentiel. Ces fonds couvrent l’entretien des parties communes, les réparations et la modernisation des installations, comme les salles de sport et les aires de jeux. Le montant exact est déterminé par le promoteur, en fonction de la taille de l’appartement et des tarifs spécifiques au complexe, avec une moyenne entre $14.6 et $58.7 par mètre carré par an.
Immobilier en Thaïlande
Selon la Banque centrale de Thaïlande, les prix des maisons et appartements dans le pays augmentent de 4 à 5 % chaque année depuis une décennie.
Les prix augmentent encore plus rapidement dans les destinations touristiques populaires. Le marché immobilier le plus équilibré et développé se trouve à Phuket.
En plus de son attrait touristique, Phuket offre un autre avantage important pour les acheteurs de biens immobiliers: la limitation des constructions de grande hauteur.
Sur l'île, les bâtiments ne peuvent pas dépasser sept étages. Les complexes résidentiels de 400 à 500 appartements sont rares à Phuket, contrairement à Pattaya, où il existe de nombreux complexes de milliers d’appartements. Cette caractéristique de Phuket attire les touristes fortunés et a un impact positif sur les taux d'occupation et les revenus locatifs.
Comment tirer profit de l'immobilier à Phuket ?
Les propriétés de villégiature offrent les meilleures opportunités d'investissement en Thaïlande.
Parmi celles-ci, la meilleure option pour les investisseurs est d’acheter des appartements gérés par une grande chaîne hôtelière, pour les raisons suivantes :
- Les hôtels disposent de vastes bases de données clients et d'accords avec des agences de voyage dans différents pays.
- La gestion professionnelle augmente les revenus et réduit les coûts.
- Les touristes sont prêts à payer plus pour une marque réputée.
Stratégies d'investissement
Grâce à des taxes et des coûts de maintenance peu élevés ainsi qu'à des taux d'occupation élevés toute l'année, les appartements sur le marché secondaire et dans les nouveaux projets à Phuket offrent des rendements plus élevés que dans d'autres destinations touristiques populaires comme les Émirats arabes unis et la Turquie.
Les investisseurs utilisent généralement trois stratégies :
Acheter pour vendre en cours de construction :
Cette stratégie consiste à acheter un bien au début de la construction et à le revendre avant la livraison. En 1 à 3 ans, il est possible de doubler le capital.Acheter pour louer à long terme :
Cette stratégie fiable consiste à acheter un appartement et à le louer à long terme. Les appartements à Phuket rapportent aux propriétaires un revenu annuel garanti d'environ 7 % de la valeur de la propriété.Le propriétaire n'a aucune inquiétude à avoir, car il confie la gestion de l'appartement à une organisation spécialisée. Les gestionnaires trouvent les locataires et s'occupent de l'entretien de l'appartement après leur départ.
Il n'y a presque aucun risque, mais cette stratégie rapporte moins que d'autres.
De nombreux promoteurs proposent une option de rachat, où le promoteur s'engage à racheter votre appartement à la fin de la période de location. Toutefois, la décision revient à l'acheteur: si vous ne souhaitez pas vendre, personne ne peut vous y obliger.
Acheter pour louer puis vendre :
Cette stratégie offre le maximum de profit si :- Vous achetez le bien au stade initial de la construction, au prix le plus bas possible.
- Vous louez le bien via une chaîne hôtelière.
- Vous revendez le bien au bout de cinq ans, lorsque sa valeur aura augmenté de 20 à 25 %.