จุดหมายปลายทางที่ทำกำไรได้มากที่สุดในการลงทุนในประเทศไทย: ภูเก็ต
ทำไมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะที่ภูเก็ต จึงมีผลตอบแทน 7–12% ต่อปี ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในตุรกีและจุดหมายปลายทางยอดนิยมอื่น ๆ ทั่วโลกให้ผลตอบแทนที่น้อยกว่ามาก? ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในประเทศไทยเลือกใช้กลยุทธ์การทำกำไรแบบใด? เราขอแบ่งปันความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ
เนื้อหา:
- ทำไมต้องประเทศไทย?
- เศรษฐกิจ
- การท่องเที่ยว
- ภาษี
- อสังหาริมทรัพย์
- วิธีทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต?
- กลยุทธ์นักลงทุน
ทำไมต้องประเทศไทย?
ปัจจุบันมีโอกาสมากมายในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศและรับรายได้แบบพาสซีฟจากการเช่า หากคุณกำลังวางแผนการลงทุน ควรพิจารณาจากข้อเท็จจริง การวิเคราะห์ และตัวเลข มากกว่าที่จะใช้อารมณ์ในการเลือกสถานที่ซื้อบ้าน
เศรษฐกิจ
หนึ่งในตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของผลกำไรจากการลงทุนคือเสถียรภาพของสกุลเงินประจำชาติ
ตัวอย่างเช่น ในช่วงปลายปี 2021 ค่าเงินลีราของตุรกีร่วงลงเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐถึง 70% และในปี 2023 ค่าเงินลีราก็ยังคงลดลงต่อเนื่อง สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในตุรกี หมายถึงการสูญเสียรายได้จริงในขณะที่รายได้จากค่าเช่ายังคงเหมือนเดิมในสกุลเงินท้องถิ่น
ในทางตรงกันข้าม ค่าเงินบาทของไทยถือเป็นหนึ่งในห้าสกุลเงินที่มีเสถียรภาพมากที่สุดในโลก ทำให้เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าสำหรับนักลงทุน
การท่องเที่ยว
ประเทศไทยเหนือกว่าตุรกีและแม้แต่อาหรับเอมิเรตส์ในด้านจำนวนนักท่องเที่ยว เนื่องจากนักท่องเที่ยวมาเยือนประเทศไทยตลอดทั้งปี
ในเมืองของตุรกีที่ตั้งอยู่ริมทะเลเมดิเตอร์เรเนียน ฤดูท่องเที่ยวจะยาวนานเพียง 5–6 เดือน และสิ้นสุดลงเมื่อฤดูหนาวมาถึง ในขณะที่เวลาที่ดีที่สุดในการเที่ยวสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์คือตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงธันวาคม และอีกหลายเดือนที่เหลืออากาศจะร้อนจัด
ในประเทศไทย ฤดูท่องเที่ยวกินเวลานาน 12 เดือน แบ่งออกเป็นฤดูท่องเที่ยวสูงและต่ำ
- ฤดูท่องเที่ยวสูง: ตั้งแต่เดือนตุลาคมถึงเดือนพฤษภาคม ประเทศไทยเต็มไปด้วยนักท่องเที่ยวจากประเทศในกลุ่มอดีตโซเวียต อเมริกา และยุโรป ซึ่งมีอากาศไม่ดีในช่วงเวลานี้ โดยอัตราการเข้าพักโรงแรมอยู่ระหว่าง 80 ถึง 95%
- ฤดูท่องเที่ยวต่ำ: นักท่องเที่ยวจากออสเตรเลียและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มาท่องเที่ยวในช่วงนี้ และยังมีนักท่องเที่ยวชาวจีนจำนวนมากที่มาเยือนภูเก็ตตลอดทั้งปี สำหรับชาวจีน การพักผ่อนที่นี่เป็นเรื่องปกติเหมือนกับการไปฮาวายของชาวอเมริกัน
ความใกล้ชิดของจีนกับไทยถือเป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญสำหรับภาคการท่องเที่ยว เนื่องจากนักท่องเที่ยวชาวจีนมีเงินและเต็มใจที่จะใช้จ่าย โดยพวกเขามักจะเช่าที่พักราคาแพง
ภูเก็ต ซึ่งเป็นรีสอร์ตที่พัฒนาแล้วและได้รับความนิยมมากที่สุดของประเทศไทย รองรับนักท่องเที่ยว 10 ล้านคนต่อปี ตามสถิติ แต่ละคนใช้จ่ายเฉลี่ย $250 ต่อวัน โดยส่วนใหญ่จะใช้ไปกับการเช่าที่พัก
จากข้อมูลของผู้เชี่ยวชาญ คาดว่าการท่องเที่ยวจะเติบโตอย่างต่อเนื่องหลังการยกเลิกข้อจำกัดจากโควิด ทางกระทรวงการท่องเที่ยวของไทยคาดการณ์ว่าในปี 2024 จำนวนนักท่องเที่ยวจะสูงถึง 13–14 ล้านคนต่อปี และจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีต่อๆ ไป
ภาษี
ก่อนที่จะคำนวณรายได้ที่คุณสามารถทำได้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจค่าใช้จ่ายภาคบังคับ ซึ่งรวมถึงภาษีที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์หรือวิลล่าต่างชาติในประเทศไทยทุกคนต้องจ่าย
ภาษีการซื้อบ้าน
ในประเทศไทย ผู้ซื้อจ่ายเงินให้กับรัฐบาลในอัตรา 1% ถึง 2% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์หรือวิลล่า ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นซื้อในรูปแบบฟรีโฮลด์หรือเช่าระยะยาว (leasehold)
ในทางเปรียบเทียบ อัตราภาษีนี้อยู่ที่ 4% ในดูไบและตุรกี ตามกฎหมายของตุรกี ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องจ่ายภาษี 2% ทั้งคู่ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ภาษีของผู้ขายมักจะรวมอยู่ในราคาของทรัพย์สิน ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายภาษีทั้งหมด
ภาษีรายปี
อัตราภาษีรายปีสูงสุดสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทยคือ 15%
ในทางเปรียบเทียบ หากทรัพย์สินให้เช่าในตุรกีสร้างรายได้ไม่เกิน 6,600 ลีราตุรกีต่อปี เจ้าของจะไม่ต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่า อย่างไรก็ตาม หากรายได้เกินกว่านี้ เจ้าของจะต้องจ่ายภาษีในอัตรา 15% ถึง 40% ขึ้นอยู่กับจำนวนรายได้ ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินรายปี แต่จะมีการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาอาคารทุกปีซึ่งนำไปใช้ในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง การซ่อมแซมเครื่องใช้ และปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงยิมและสนามเด็กเล่น อัตราค่าบำรุงรักษาจะขึ้นอยู่กับขนาดของอพาร์ตเมนต์และอัตราค่าบริการเฉพาะของแต่ละโครงการ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ $14.6 ถึง $58.7 ต่อตารางเมตรต่อปี
อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ราคาบ้านและอพาร์ตเมนต์ในประเทศได้เพิ่มขึ้นในอัตรา 4-5% ต่อปีในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา
ราคาบ้านในสถานที่ท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูงมีการเติบโตเร็วขึ้น โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสมดุลและพัฒนามากที่สุดอยู่ที่ภูเก็ต
นอกจากความน่าสนใจสำหรับนักท่องเที่ยวแล้ว ภูเก็ตยังมีข้อได้เปรียบสำคัญอีกประการสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นั่นคือข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารสูง
ในเกาะนี้ไม่อนุญาตให้สร้างอาคารสูงเกิน 7 ชั้น และโครงการที่อยู่อาศัยที่มีอพาร์ตเมนต์ 400–500 ห้องมีน้อยมากในภูเก็ต ซึ่งแตกต่างจากพัทยาที่มีโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่จำนวนมาก ข้อจำกัดนี้ทำให้ภูเก็ตดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูงและส่งผลดีต่ออัตราการเข้าพักและรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่
วิธีทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
อสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทเป็นทางเลือกที่น่าสนใจที่สุดสำหรับการลงทุนในประเทศไทย
ในบรรดาทรัพย์สินในรีสอร์ท ตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ภายใต้การบริหารของเครือโรงแรมใหญ่ ๆ ด้วยเหตุผลดังนี้:
- โรงแรมมีฐานข้อมูลลูกค้าขนาดใหญ่และมีข้อตกลงกับบริษัทท่องเที่ยวทั่วโลก
- การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญช่วยเพิ่มรายได้และลดต้นทุน
- นักท่องเที่ยวยินดีที่จะจ่ายเพิ่มสำหรับแบรนด์ที่มีชื่อเสียง
กลยุทธ์นักลงทุน
เนื่องจากภาษีและค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินต่ำ ประกอบกับอัตราการเข้าพักสูงตลอดทั้งปี อพาร์ตเมนต์ทั้งในตลาดรองและโครงการใหม่ในภูเก็ตให้ผลตอบแทนที่มากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และตุรกี
โดยทั่วไปนักลงทุนใช้ 3 กลยุทธ์ ได้แก่: