Самое прибыльное направление для инвестиций в Таиланде: Пхукет

Самое прибыльное направление для инвестиций в Таиланде: Пхукет

Почему недвижимость в Таиланде, особенно на Пхукете, приносит доход 7–12% в год, в то время как недвижимость в Турции и других популярных странах дает гораздо меньшую прибыль? Какую стратегию выбирают опытные покупатели инвестиционной недвижимости в Таиланде? Делимся мнением экспертов.

СОДЕРЖАНИЕ:

• Почему Таиланд?
• Экономика
• Туризм
• Налоги
• Недвижимость
• Как получить прибыль с недвижимости на Пхукете?
• Стратегии инвесторов

ПОЧЕМУ ТАИЛАНД?

Сегодня существует множество возможностей инвестировать в зарубежную недвижимость и получать пассивный доход от аренды. Если вы планируете такие инвестиции, лучше ориентироваться не на эмоции, а на факты, аналитику и цифры при выборе места для покупки.

Экономика

Одним из ключевых показателей потенциальной прибыльности инвестиций является стабильность национальной валюты.

Например, к концу 2021 года турецкая лира обесценилась на 70% по отношению к доллару США. В 2023 году курс лиры продолжает снижаться. Для владельцев инвестиционной недвижимости в Турции это означает потерю реального дохода при сохранении номинального дохода от аренды в местной валюте.

Тайский бат, напротив, является одной из пяти самых стабильных валют в мире, что делает его более безопасным выбором для инвесторов.

Туризм

Таиланд обгоняет Турцию и даже ОАЭ по количеству туристов, так как путешественники посещают Королевство круглый год.

В турецких городах на Средиземном море туристический сезон длится всего 5–6 месяцев и заканчивается с приходом зимы. В ОАЭ наилучшее время для отдыха с марта по декабрь, а остальные месяцы слишком жаркие.

В Таиланде туристический сезон длится все 12 месяцев, но делится на высокий и низкий сезоны.

• Высокий сезон: С октября по май Таиланд полон туристов из постсоветского пространства, Америки и Европы — стран, где плохая погода длится с октября по май. В эти месяцы заполняемость отелей составляет 80–95%.
• Низкий сезон: Много туристов из Австралии и Юго-Восточной Азии. В Таиланде также много китайских посетителей, которые приезжают на Пхукет круглый год. Для них отдых здесь столь же привычен, как для американцев на Гавайях.

Относительная близость Китая к Таиланду является большим преимуществом для туристического сектора Королевства, так как китайские граждане охотно тратят деньги, арендуя дорогие объекты недвижимости.

Ежегодно Пхукет, самый развитый и популярный курорт Королевства, принимает 10 миллионов туристов. Согласно статистике, каждый турист тратит здесь в среднем $250 в день, большая часть которых уходит на аренду квартиры или виллы.

Эксперты прогнозируют, что с отменой COVID-ограничений поток туристов будет продолжать расти. Представители Министерства туризма Таиланда заявляют, что к 2024 году количество туристов достигнет 13–14 миллионов в год и продолжит увеличиваться в последующие годы.

Налоги

Прежде чем рассчитать возможный доход, необходимо учесть обязательные расходы. К ним относятся налоги, обязательные для всех иностранных владельцев квартир или вилл в Таиланде.

Налог на покупку жилья

В Таиланде покупатель выплачивает государству от 1% до 2% от стоимости квартиры или виллы, в зависимости от того, оформляется ли сделка по фрихолду или лизхолду.

Для сравнения, этот показатель составляет 4% в Дубае и Турции. Согласно турецкому законодательству, покупатель и продавец должны уплатить налог в размере 2%, но на практике налог продавца включен в стоимость жилья, что означает, что фактически всю сумму платит покупатель.

Ежегодный налог

Максимальная ставка ежегодного налога для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде составляет 15%.

Для сравнения, в Турции доход от аренды недвижимости, приносящий владельцу до 6,600 турецких лир в год, не облагается налогом. Однако если доход превышает эту сумму, владелец платит налог в размере от 15% до 40%, в зависимости от суммы дохода. Владельцы жилой недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог на имущество, но ежегодно вносят взносы, которые идут на обслуживание жилого комплекса: уход за территорией, поддержание работы оборудования, косметический и капитальный ремонт, модернизацию тренажерных залов, детских площадок и т.д. Точная сумма определяется застройщиком в зависимости от площади квартиры и тарифов конкретного жилого комплекса. Средняя ставка составляет $14.6–58.7 за 1 м² в год.

Недвижимость в Таиланде

По данным Центрального банка Таиланда, за последние десять лет цены на дома и квартиры в стране ежегодно увеличиваются на 4–5%.

Быстрее всего цены на жилье растут в популярных туристических местах. Самый сбалансированный и развитый рынок недвижимости находится на Пхукете.

Помимо привлекательности для туристов, Пхукет имеет ещё одно важное преимущество для покупателей недвижимости – ограничение на массовое строительство высотных жилых зданий.

На острове не строят здания выше семи этажей. Жилые комплексы на 400–500 квартир редки на Пхукете, в отличие от Паттайи, где много комплексов с тысячами квартир. Эта особенность Пхукета привлекает на остров состоятельных туристов и положительно влияет на заполняемость и доход от местной недвижимости.

Как получать прибыль с недвижимости на Пхукете?

Самый интересный вариант для инвестиций в Королевстве – курортная недвижимость.

Среди курортной недвижимости лучшим решением для инвестора является покупка апартаментов под управлением крупной гостиничной сети. Причины следующие:

• У отелей есть большая база клиентов и договорённости с туристическими агентствами, работающими в разных странах мира.
• Профессиональное управление увеличивает доход и снижает затраты.
• Туристы готовы платить больше за известный бренд.

Стратегии инвесторов

Благодаря низким налогам и затратам на обслуживание недвижимости, а также высокой заполняемости объектов круглый год, апартаменты на вторичном рынке и в новых проектах приносят больший доход, чем в популярных туристических странах, таких как ОАЭ и Турция.

Обычно инвесторы используют три стратегии:

1. Покупка на стадии строительства с целью продажи:
   Эта стратегия предполагает покупку недвижимости на ранней стадии строительства с последующей продажей до сдачи дома. Таким образом, за 1–3 года можно удвоить капитал.

2. Покупка для долгосрочной аренды:
   Самая надёжная стратегия – это покупка квартиры с последующей сдачей в аренду на длительный срок. Апартаменты на Пхукете будут приносить владельцу гарантированный ежегодный доход в размере около 7% от стоимости недвижимости.

   Владелец избавлен от забот, так как передаёт управление квартирой специализированной организации. Специалисты управляющей компании будут находить арендаторов и убирать квартиру после их выезда.

   Риски минимальны, но эта схема приносит меньший доход по сравнению с другими стратегиями.

   Многие застройщики предлагают опцию обратного выкупа. В этом случае застройщик обязуется выкупить ваши апартаменты после окончания аренды. Однако решение остаётся за покупателем: если вы не хотите продавать свою недвижимость, вас никто не может заставить.

3. Покупка для аренды с последующей продажей:
   Максимальная выгода от этой схемы достигается, если:

   • вы покупаете недвижимость на начальной стадии строительства, то есть по минимальной цене;
   • сдаёте её в аренду через гостиничную сеть;
   • перепродаёте недвижимость не ранее чем через пять лет, когда её стоимость вырастет на 20–25%.