Самостоятельное управление или управляющая компания?
Рынок недвижимости Пхукета претерпел значительные изменения за последние восемь лет. Раньше он был представлен небольшими управляющими компаниями и частными владельцами, которые сдавали свои квартиры через личные связи, социальные сети и онлайн-платформы. Сегодня на арендуемом рынке появились крупные международные гостиничные сети, такие как Best Western, Wyndham Group и Sheraton. Эти компании заключают контракты с местными застройщиками, которые строят объекты по гостиничным стандартам, а затем отельные бренды берут на себя управление.
Отельные операторы предлагают более высокую заполняемость объектов, особенно в низкий сезон, что делает их привлекательными партнерами для инвесторов. Несмотря на то, что оператор забирает часть прибыли, он берет на себя и большинство рисков. Это вариант для тех, кто хочет получать стабильный пассивный доход с минимальными усилиями. Самостоятельное управление недвижимостью может принести больше прибыли, но риски и затраты значительно выше. Например, во время пандемии частные владельцы столкнулись с простоем квартир, в то время как владельцы отельных апартаментов продолжали получать стабильные выплаты.
Мы рекомендуем инвесторам рассматривать комплексы с профессиональным управлением на первой линии моря, так как они обеспечивают наибольшую надежность и доход. Самостоятельная аренда требует большего вовлечения и может столкнуться с непредсказуемыми проблемами. В кризисных ситуациях отельные апартаменты часто продолжают приносить доход, тогда как частные квартиры остаются без арендаторов.
Новостройки или вторичное жилье?
Инвестиции в новостройки на ранних этапах продаж позволяют купить объект по более низкой цене, что улучшает доходность. На вторичном рынке почти нет самых прибыльных объектов — это современные апартаменты в комплексах с отельным управлением. Международные отельные сети только недавно начали активную работу на Пхукете, и большинство объектов были проданы с гарантированной доходностью на пять лет. Продавать такие объекты на ранних этапах невыгодно, так как новый владелец будет получать доход от первоначальной суммы, что снижает его выгоду.
Оптимальный срок для продажи — через пять-семь лет, когда цены на недвижимость вырастут. Если планируете продажу раньше, лучше не подписывать договор с программой гарантированного дохода. Пока ещё есть свободные объекты в топовых локациях, стоит инвестировать в них.
Квартира или вилла: что выгоднее?
Квартиры на Пхукете приносят больший доход по сравнению с виллами, так как владение виллой связано с более высокими расходами на содержание и ремонт. Спрос на аренду вилл также ниже, так как они часто расположены вдали от моря. Большинство туристов предпочитают жить ближе к пляжам, а для комфортного проживания в вилле нужен автомобиль, что не всегда удобно.
Виллы редко управляются профессиональными операторами и часто не имеют отельной лицензии, что ограничивает возможность легальной посуточной аренды. Однако есть исключения — некоторые виллы на первой линии моря с профессиональным управлением и лицензией приносят стабильный доход, но стоимость таких объектов начинается от 2-3 миллионов долларов.