Quel type d'immobilier en Thaïlande est le plus prometteur pour des investissements en 2024? La situation sur le marché durant le premier semestre de 2024 semble ambiguë. Le pays observe une diminution du nombre de transactions, tandis que les prix des biens immobiliers et le rendement annuel augmentent simultanément. Le ralentissement du taux de croissance du marché immobilier a conduit à des discussions sur la libéralisation de la législation pour les investisseurs étrangers, ce qui pourrait attirer de nouveaux investissements. Il est important de noter les différences entre deux segments du marché: les propriétés de loisirs et les condominiums, ces derniers étant souvent achetés par des citoyens du royaume par le biais de financements hypothécaires.
La baisse s'est poursuivie au deuxième trimestre
Fin juillet, l'Association Thaïlandaise des Condominiums (TCA) a publié les résultats du deuxième trimestre. Bien que le nombre de transactions ait légèrement augmenté par rapport au premier trimestre, il reste nettement inférieur à celui de la même période de l'année précédente. Les ventes de maisons de ville et d'autres types de biens immobiliers de moins de 3 millions de bahts thaïlandais (environ 85 000 dollars) ont atteint leur plus bas niveau depuis 12 ans, les ventes ayant diminué de 54 % par rapport au deuxième trimestre 2023.
Selon le président de la TCA, Prasert Thadulayasatit, de nombreux citoyens thaïlandais ne peuvent pas acheter de maisons en raison du refus des banques d'approuver des prêts, malgré une forte demande sur le marché.
Les transactions des étrangers ont également diminué. L'expert a attribué cette baisse à la situation politique en Birmanie, qui a réduit de 50 % le nombre de contrats signés par des citoyens birmans en Thaïlande par rapport au premier trimestre.
Il a souligné que la baisse du nombre de transactions affecte les nouveaux projets, qui ont atteint leur plus bas niveau depuis 13 ans au premier semestre 2024.
Phuket – La capitale de l'immobilier de villégiature
Malgré les difficultés sur le marché immobilier thaïlandais, le secteur de l'immobilier de villégiature à Phuket continue de croître. Cette région est particulièrement populaire auprès des acheteurs étrangers qui n'ont pas besoin de prêts hypothécaires.
Aucun problème majeur n'a été observé sur le marché immobilier de Phuket en 2024. Le marché thaïlandais peut être divisé en deux segments: l'immobilier résidentiel pour les citoyens locaux, où la plupart des achats sont financés par des prêts hypothécaires, et l'immobilier de villégiature pour les étrangers. Ce dernier est concentré à Phuket, avec un segment plus abordable à Pattaya. Il est également présent à Bangkok et dans certaines provinces comme Samui, où la taille du marché est relativement petite.
Au premier trimestre de 2024, environ 72 000 unités résidentielles d'une valeur totale de 460 milliards de bahts thaïlandais (13 milliards de dollars) ont été mises en vente à Phuket, dont 62 000 unités ont été vendues. Au cours de cette période, les promoteurs ont livré 25 nouveaux projets totalisant 4 000 unités d'une valeur de 54 milliards de bahts (1,53 milliard de dollars), dont la plupart étaient des condominiums de villégiature.
À ce jour, 130 nouveaux projets ont été annoncés à Phuket, y compris des communautés de villas et des complexes d'appartements comprenant entre 200 et 1 000 unités.
La demande pour les condominiums de villégiature est motivée par leur attractivité en tant qu'investissement. Certains investisseurs étrangers achètent ces biens au début de la phase de construction et les revendent ensuite avec un bénéfice de 20 à 30 % après l'achèvement. D'autres investisseurs conservent les biens pour les utiliser lors de leurs vacances, tout en les louant à court terme le reste de l'année.
Selon la société de conseil C9 Hotelworks, le nombre total de résidences de villégiature de marque à Phuket devrait atteindre un record de 2,3 milliards de dollars
Facteurs de croissance
Le tourisme reste le principal moteur de la croissance du marché immobilier de Phuket: en 2023, l’île accueillera 8,38 millions de visiteurs, enregistrant ainsi une augmentation de 152 % par rapport à l'année précédente. La région a dépassé Bali et les Maldives, devenant ainsi la destination la plus prisée d’Asie du Sud-Est.
Cependant, le manque de développement des infrastructures, en particulier des routes, freine la croissance du marché thaïlandais dans son ensemble. Parallèlement, le gouvernement de Phuket a lancé un vaste projet de développement des infrastructures.
Des plans ont été approuvés pour la construction de trois autoroutes et de deux tunnels, ce qui améliorera la logistique. En 2031, un nouvel aéroport sera ouvert sur le continent, avec une capacité de 22 millions de passagers par an. Mais plus tôt, en 2027, la construction d'un nouveau terminal à l'aéroport international de Phuket sera achevée, portant la capacité de l’aéroport à 18 millions de passagers par an.
Un expert souligne plusieurs facteurs qui contribuent à la croissance du marché :
- climat chaud ;
- faibles impôts pour les citoyens étrangers ;
- régime de visa simplifié avec des conditions adaptées à différents groupes sociaux, y compris les retraités et les étudiants ;
- opérations financières simples et rapides avec des contrôles minimaux ;
- instabilité politique mondiale incitant les étrangers à chercher des lieux plus sûrs ;
- faible taux de criminalité ;
- attitude amicale des habitants envers les étrangers.
Actuellement, il y a 13 écoles internationales à Phuket, dont cinq ont ouvert en 2023, ce qui témoigne de la forte demande des étrangers pour l’immobilier local et de l’augmentation des expatriations.
On prévoit que le nombre d’écoles internationales doublera dans les prochaines années.
Marché locatif et rendement
Selon un rapport de Global Property, le rendement moyen des investissements locatifs en Thaïlande atteindra 6,27 % par an au début du second semestre 2024, contre 5,79 % à la fin de 2023. Certains analystes estiment que les citoyens thaïlandais sont contraints de louer leurs biens car ils ne peuvent pas se permettre de les acheter. La demande locative est également soutenue par les touristes et les expatriés.
Les rendements locatifs les plus élevés sont observés à Sattahip (7,05 %), Samut Prakan (6,75 %) et Phuket (6,36 %). Dans le quartier de Huai Khwang à Bangkok, les rendements des studios peuvent atteindre jusqu’à 8,41 %.
Dans l’ensemble, les rendements en Thaïlande sont relativement stables, avec Bangkok affichant des rendements légèrement supérieurs. Les rendements locatifs à long terme varient entre 6 et 7 % par an, tandis que les locations à court terme offrent des rendements de 7 à 10 %. Les investisseurs peuvent également calculer la capitalisation de leurs biens, en tenant compte de la croissance du marché et de l’inflation, pour revendre à profit. Cependant, il est conseillé aux investisseurs de définir leur stratégie à l'avance et d'analyser le marché avec l'aide de professionnels.
Changements radicaux
Pour stimuler le marché et accélérer la croissance de l'économie thaïlandaise, les autorités envisagent de libéraliser la législation pour les acheteurs étrangers :
- augmenter le quota pour les étrangers dans les condominiums à 75 % de la superficie totale, alors qu'il est actuellement inférieur à 49 % ;
- prolonger la durée des baux jusqu'à 99 ans.
Les initiateurs de ces réformes estiment que de telles mesures sont nécessaires, car la législation actuelle freine l'afflux d'investissements étrangers. Par exemple, plusieurs projets à Phuket et à Pattaya, très prisés des acheteurs étrangers, ont déjà atteint leurs quotas pour les étrangers. Le niveau élevé des emprunts locaux et les exigences strictes d'approbation des crédits signifient que la demande des citoyens thaïlandais ne devrait pas croître.
Certains secteurs n'attirent pas les acheteurs locaux, donc le gouvernement devrait augmenter les quotas pour les étrangers afin de stimuler la croissance économique.
Cependant, l'augmentation des quotas pour les acheteurs étrangers ne devrait pas avoir un impact significatif sur le marché thaïlandais. De nombreux promoteurs ne remplissent pas ces quotas, car les étrangers préfèrent souvent louer des biens. La seule exception concerne les investisseurs russes, souvent prêts à payer plus pour posséder un bien immobilier.
L'augmentation de la durée des baux aurait un impact significatif sur le marché. Actuellement, les baux ont une durée de 30 ans avec possibilité de renouvellement jusqu'à trois fois. Si cette durée est étendue à 99 ans, cela entraînerait une augmentation significative des prix et des ventes de biens immobiliers.
Malgré l'impact potentiellement positif de ces réformes sur l'économie, elles sont critiquées par certains politiciens conservateurs, ce qui rend les délais d'application incertains.
Points clés de la situation
Au premier trimestre de 2024, le marché immobilier thaïlandais a montré une faible dynamique, avec moins de transactions et d'offres. Selon l'Association des condominiums de Thaïlande, le pays a enregistré une baisse record du nombre de transactions et une diminution des nouveaux projets d'une valeur inférieure à 3 millions de bahts (85 000 dollars).
Malgré les difficultés, les prix de l'immobilier augmentent modérément à un taux de 5 % par an. Les rendements locatifs ont également augmenté par rapport à la fin de 2023, avec un rendement atteignant actuellement 6,27 % par an.
Alors que les résidents locaux ne peuvent pas acheter de biens immobiliers en raison de difficultés à obtenir des crédits hypothécaires, les étrangers acquièrent activement des résidences de villégiature. Le marché de Phuket est particulièrement populaire grâce à ses projets de marque, attirant les étrangers non seulement pour l'investissement mais aussi pour une résidence permanente.
Phuket reste attrayante grâce à son infrastructure développée, incluant l'extension de l'aéroport international et la construction de nouvelles autoroutes.
Pour attirer plus d'investisseurs étrangers, le gouvernement prévoit d'augmenter le quota d'étrangers dans les condominiums à 75 % et de prolonger la durée des baux à 99 ans. Ces mesures sont soutenues par le REIC, mais sont mal accueillies par les politiciens conservateurs. Les experts immobiliers estiment que la prolongation des baux aura un impact plus important sur le marché.