Какой вид недвижимости в Таиланде является наиболее перспективным для инвестиций в 2024 году? Ситуация на рынке в первом полугодии 2024 года выглядит неоднозначной. В стране наблюдается снижение числа сделок, но одновременно растут цены на недвижимость и годовая доходность. Замедление темпов роста на рынке жилья привело к обсуждениям о либерализации законодательства для иностранных инвесторов, что может привлечь новые инвестиции. Важно отметить различия между двумя сегментами рынка: курортной недвижимостью и кондоминиумами, которые часто покупаются гражданами королевства с использованием ипотечного кредитования.
Продолжение спада во втором квартале
В конце июля Тайская ассоциация кондоминиумов (TCA) представила результаты за второй квартал. Хотя количество сделок немного увеличилось по сравнению с первым кварталом, оно остается значительно ниже по сравнению с тем же периодом прошлого года. Продажи таунхаусов и другой недвижимости стоимостью менее 3 миллионов тайских батов (примерно 85 000 долларов) достигли минимальных показателей за последние 12 лет, снизившись на 54% по сравнению со вторым кварталом 2023 года.
Президент TCA Прасерт Тэдуллайасатит отметил, что многие жители Таиланда не могут приобрести жилье из-за отказов банков в одобрении кредитов, несмотря на высокий спрос на рынке.
Также снизилось количество сделок с иностранцами. Эксперт связал это с политической ситуацией в Мьянме, из-за которой количество сделок, заключаемых гражданами этой страны в Таиланде, сократилось на 50% по сравнению с первым кварталом.
Он подчеркнул, что спад в количестве сделок оказывает влияние на запуск новых проектов, которые в первом полугодии 2024 года достигли самого низкого уровня за последние 13 лет.
Пхукет — столица курортной недвижимости
Несмотря на трудности на рынке недвижимости в Таиланде, сектор курортной недвижимости на Пхукете продолжает демонстрировать рост. Этот регион особенно привлекателен для иностранных покупателей, которые не нуждаются в ипотеке.
В 2024 году рынок недвижимости на Пхукете не столкнулся с какими-либо значительными проблемами. Таиландский рынок можно разделить на два сегмента: жилую недвижимость для местных жителей, где большинство покупок финансируется за счет ипотеки, и курортную недвижимость для иностранных покупателей. Последний сегмент сосредоточен на Пхукете, с более дешевыми объектами в Паттайе. В меньшей степени он присутствует в Бангкоке и на Самуи, где рынок значительно меньше.
На Пхукете в первом квартале 2024 года было выставлено на продажу около 72 000 объектов жилья общей стоимостью 460 миллиардов тайских батов (13 миллиардов долларов), из которых было продано 62 000 объектов. В этот период застройщики завершили 25 новых проектов на 4000 единиц недвижимости общей стоимостью 54 миллиарда тайских батов (1,53 миллиарда долларов), большинство из которых были курортными кондоминиумами.
На сегодняшний день на Пхукете анонсировано 130 новых проектов, включая виллы и апартаменты, с количеством объектов от 200 до 1000 единиц.
Высокий спрос на курортные кондоминиумы обусловлен их инвестиционной привлекательностью. Некоторые иностранные инвесторы покупают такие объекты на стадии строительства, а затем перепродают их с прибылью в 20-30% после завершения строительства. Другие покупатели оставляют недвижимость для собственного использования на время отпуска и сдают ее в аренду в оставшееся время.
По данным компании C9 Hotelworks, общее количество фирменных курортных резиденций на Пхукете к 2024 году достигнет рекордных 2,3 миллиарда долларов, что подтверждает продолжающийся рост рынка.
Факторы роста
Туризм продолжает быть ключевым фактором развития рынка недвижимости Пхукета: в 2023 году остров примет 8,38 миллиона туристов, что на 152% больше по сравнению с прошлым годом. Этот регион обошел такие популярные направления, как Бали и Мальдивы, и стал самым востребованным курортом в Юго-Восточной Азии.
Однако развитие инфраструктуры, особенно дорожной сети, остается одним из главных ограничений для роста рынка недвижимости Таиланда. В то же время правительство Пхукета инициировало масштабный план инфраструктурного строительства.
Были одобрены проекты строительства трёх автомагистралей и двух туннелей, которые улучшат транспортную доступность. К 2031 году на материковой части планируется открытие аэропорта, который будет обслуживать до 22 миллионов пассажиров в год. Еще раньше, в 2027 году, завершится строительство нового терминала международного аэропорта Пхукета, что увеличит его пропускную способность до 18 миллионов человек в год.
Эксперт выделяет несколько факторов, способствующих росту рынка:
- тёплый климат;
- минимальные налоги для иностранных граждан;
- упрощённая визовая система с удобными условиями для различных социальных категорий, включая пенсионеров и студентов;
- простота и скорость финансовых операций с минимальными проверками;
- политическая нестабильность в других странах, что делает Таиланд безопасной альтернативой;
- низкий уровень преступности;
- дружелюбное отношение местных жителей к иностранцам.
На данный момент в Пхукете работают 13 международных школ, пять из которых открылись в 2023 году, что свидетельствует о высоком спросе на недвижимость среди иностранцев, многие из которых переезжают сюда на постоянное место жительства.
Ожидается, что количество международных школ удвоится в ближайшие несколько лет.
Рынок аренды и доходность
Согласно отчёту Global Property, к началу второй половины 2024 года средняя доходность от инвестиций в арендуемую недвижимость в Таиланде составит 6,27% годовых, что выше показателя конца 2023 года в 5,79% годовых. Некоторые аналитики считают, что тайцы вынуждены сдавать свою недвижимость в аренду, так как не могут позволить себе её купить. Спрос на аренду поддерживается туристами и переселенцами.
Наибольшая доходность в аренде наблюдается в таких регионах, как Саттахип (7,05%), Самутпракан (6,75%) и Пхукет (6,36%). В то же время в районе Хуай Кхванг в Бангкоке доходность от инвестиций в студии может достигать 8,41%.
В целом по стране средняя доходность относительно стабильна, за исключением Бангкока, где она несколько выше. Если рассматривать консервативные показатели, то доходность от долгосрочной аренды составляет 6-7% годовых, а от краткосрочной — 7-10%. Дополнительно можно рассчитать капитализацию объекта и выгодно продать недвижимость с учётом роста рынка и инфляции. Однако инвестору рекомендуется заранее определиться со стратегией и провести детальный анализ рынка с помощью специалистов.
Радикальные изменения
Для стимуляции рынка и ускорения роста экономики Таиланда власти рассматривают возможность либерализации законодательства для иностранных покупателей:
- увеличение квоты для иностранных владельцев в кондоминиумах до 75% от общей площади, тогда как сейчас доля иностранных собственников составляет менее 49%;
- продление срока аренды до 99 лет.
Инициаторы реформ утверждают, что такие меры необходимы, поскольку действующее законодательство ограничивает приток иностранных инвестиций. Например, несколько проектов на Пхукете и в Паттайе, которые пользуются популярностью среди иностранных покупателей, уже достигли своих лимитов для иностранцев. Из-за высокого уровня заимствований и строгих требований к кредитованию рост спроса со стороны граждан Таиланда не прогнозируется.
Некоторые районы не привлекают местных покупателей, поэтому правительству следует увеличить квоты для иностранцев, чтобы стимулировать экономическое развитие.
Однако увеличение квот для иностранных покупателей не окажет существенного влияния на тайский рынок, поскольку многие застройщики не достигают существующих лимитов. Иностранцы часто предпочитают арендовать недвижимость. Исключением являются российские инвесторы, которые готовы платить больше за владение имуществом.
Значительное влияние окажет продление срока аренды. В настоящее время аренда предоставляется на 30 лет с возможностью продления до трёх раз. Если этот срок увеличить до 99 лет, это приведёт к росту стоимости и объёмов продаж недвижимости.
Несмотря на потенциально положительное влияние предложенных реформ на экономику, они подвергаются критике со стороны консервативных политиков, что вызывает неопределённость относительно сроков их реализации.
Основные моменты ситуации
В первом квартале 2024 года рынок жилья Таиланда демонстрировал слабую активность: количество сделок и новых предложений уменьшилось. По данным Ассоциации кондоминиумов Таиланда, страна столкнулась с рекордным снижением количества сделок, а также снижением числа новых проектов стоимостью до 3 миллионов тайских батов (85 000 долларов).
Несмотря на трудности, цены на недвижимость растут умеренно — на 5% в год. Доходность от аренды также увеличилась по сравнению с концом 2023 года, в настоящее время достигая 6,27% в год.
Местные жители не покупают недвижимость из-за трудностей с получением ипотечных кредитов, а иностранцы активно приобретают курортные резиденции. Особенно популярен рынок Пхукета благодаря брендовым проектам, привлекающим иностранцев не только для инвестиций, но и для постоянного проживания.
Пхукет остаётся привлекательным благодаря развитой инфраструктуре, включая расширение международного аэропорта и строительство новых автомагистралей.
Чтобы привлечь больше иностранных инвесторов, правительство планирует увеличить квоты для иностранцев в кондоминиумах до 75% и продлить срок аренды до 99 лет. Эти меры поддерживаются REIC, но подвергаются критике со стороны консервативных политиков. Эксперты отмечают, что продление срока аренды окажет более значительное влияние на рынок.