อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดในประเทศไทยที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการลงทุนในปี 2024? สถานการณ์ในตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ดูไม่ชัดเจน ประเทศกำลังประสบกับการลดลงของจำนวนธุรกรรม แต่ในขณะเดียวกันราคาสินทรัพย์และผลตอบแทนประจำปีเพิ่มสูงขึ้น การชะลอตัวของอัตราการเติบโตในตลาดที่อยู่อาศัยได้นำไปสู่การหารือเกี่ยวกับการทำให้กฎหมายสำหรับนักลงทุนต่างชาติเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ซึ่งอาจดึงดูดการลงทุนใหม่ๆ เข้ามา สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตถึงความแตกต่างระหว่างสองเซ็กเตอร์ในตลาด: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนและคอนโดมิเนียม ซึ่งมักจะถูกซื้อโดยพลเมืองของราชอาณาจักรด้วยการใช้เงินกู้จำนอง
การลดลงยังคงดำเนินต่อในไตรมาสที่สอง
ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม สมาคมคอนโดมิเนียมแห่งประเทศไทย (TCA) ได้เผยผลลัพธ์ของไตรมาสที่สอง แม้ว่าจำนวนการทำธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก แต่ยังคงต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ยอดขายทาวน์เฮาส์และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ประมาณ 85,000 ดอลลาร์) ทำสถิติยอดขายต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยลดลง 54% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2023
ประธาน TCA พรเศรษฐ์ เทดุลลัยศาสติ์ กล่าวว่า คนไทยหลายคนไม่สามารถซื้อบ้านได้เนื่องจากธนาคารปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ แม้ว่าจะมีความต้องการสูงในตลาดก็ตาม
นอกจากนี้ จำนวนการทำธุรกรรมของชาวต่างชาติก็ลดลงเช่นกัน โดยผู้เชี่ยวชาญอธิบายว่าเหตุนี้เกิดจากสถานการณ์ทางการเมืองในเมียนมา ซึ่งทำให้จำนวนสัญญาที่ลงนามโดยพลเมืองของประเทศนี้ในประเทศไทยลดลง 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก
เขาเน้นย้ำว่าการลดลงของจำนวนการทำธุรกรรมส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในรอบ 13 ปี
ภูเก็ต — เมืองหลวงของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท
แม้จะมีความท้าทายต่าง ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในภูเก็ตยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง พื้นที่นี้เป็นที่นิยมอย่างมากในหมู่ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ไม่จำเป็นต้องกู้เงิน
ในปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตไม่ได้ประสบปัญหาที่สำคัญใด ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถแบ่งออกเป็นสองส่วน คือ อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย ซึ่งส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อเพื่อซื้อ และอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภูเก็ต โดยมีตลาดที่มีราคาถูกกว่าอยู่ในพัทยา นอกจากนี้ ยังมีอยู่ในกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่น ๆ เช่น สมุย ซึ่งตลาดมีขนาดเล็กกว่า
ในไตรมาสแรกของปี 2024 มีการเปิดขายที่อยู่อาศัยในภูเก็ตประมาณ 72,000 ยูนิต รวมมูลค่า 460 พันล้านบาท (13 พันล้านดอลลาร์) และมีการขายไปแล้ว 62,000 ยูนิต ในช่วงเวลาดังกล่าว ผู้พัฒนาโครงการได้ส่งมอบโครงการใหม่ 25 โครงการ รวมมูลค่า 4,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 54 พันล้านบาท (1.53 พันล้านดอลลาร์) โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมรีสอร์ท
ในปัจจุบันมีการประกาศโครงการใหม่ในภูเก็ตกว่า 130 โครงการ รวมถึงวิลล่าและอพาร์ตเมนต์ ซึ่งมีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 200 ถึง 1,000 ยูนิต
ความต้องการคอนโดมิเนียมรีสอร์ทมาจากความน่าสนใจในการลงทุน บางนักลงทุนต่างชาติซื้อยูนิตเหล่านี้ในช่วงต้นของการก่อสร้าง และขายต่อเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ โดยได้กำไรประมาณ 20-30% ขณะที่นักลงทุนบางรายเก็บอสังหาริมทรัพย์ไว้เพื่อใช้ในช่วงวันหยุด และให้เช่าในช่วงที่ไม่ได้ใช้งาน
ตามข้อมูลของบริษัท C9 Hotelworks จำนวนที่พักรีสอร์ทแบรนด์เนมในภูเก็ตจะถึงมูลค่ารวม 2.3 พันล้านดอลลาร์ในปี 2024 ซึ่งถือเป็นสถิติโลก
ปัจจัยการเติบโต
การท่องเที่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต: ในปี 2023 คาดว่าเกาะนี้จะต้อนรับนักท่องเที่ยว 8.38 ล้านคน ซึ่งเพิ่มขึ้น 152% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ภูมิภาคนี้ได้แซงหน้าบาหลีและมัลดีฟส์ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่เพียงพอ โดยเฉพาะในเครือข่ายถนน ยังคงเป็นข้อจำกัดของการเติบโตในตลาดไทย ในขณะเดียวกัน รัฐบาลภูเก็ตได้เปิดตัวโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่
มีการอนุมัติโครงการก่อสร้างทางหลวงสามสายและอุโมงค์สองแห่ง ซึ่งจะช่วยปรับปรุงระบบขนส่ง โดยคาดว่าในปี 2031 จะเปิดสนามบินแห่งใหม่บนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งจะรองรับผู้โดยสารได้ 22 ล้านคนต่อปี และก่อนหน้านั้น ในปี 2027 จะสร้างอาคารผู้โดยสารแห่งใหม่ที่สนามบินนานาชาติภูเก็ตเสร็จสิ้น ซึ่งจะเพิ่มความสามารถในการรองรับผู้โดยสารเป็น 18 ล้านคนต่อปี
ผู้เชี่ยวชาญได้ชี้ให้เห็นถึงหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อการเติบโตของตลาด:
- สภาพอากาศที่อบอุ่น
- ภาษีขั้นต่ำสำหรับชาวต่างชาติ
- ระบบวีซ่าที่ง่ายต่อการเข้าถึง
- การดำเนินการทางการเงินที่รวดเร็วและง่ายดาย
- ความไม่แน่นอนทางการเมืองทั่วโลกที่ผลักดันให้ชาวต่างชาติมองหาสถานที่ที่ปลอดภัยกว่า
- อัตราการเกิดอาชญากรรมต่ำ
- ทัศนคติที่เป็นมิตรของคนในท้องถิ่นต่อชาวต่างชาติ
ปัจจุบันมีโรงเรียนนานาชาติ 13 แห่งในภูเก็ต โดย 5 แห่งเปิดทำการในปี 2023 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นที่สูงขึ้นในหมู่ชาวต่างชาติ หลายคนย้ายถิ่นฐานมาอยู่อย่างถาวร
คาดว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จำนวนโรงเรียนนานาชาติจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
ตลาดเช่าและผลตอบแทน
ตามรายงานของ Global Property คาดว่าอัตราผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยจะเพิ่มขึ้นเป็น 6.27% ต่อปีภายในครึ่งหลังของปี 2024 ซึ่งสูงขึ้นจาก 5.79% ในสิ้นปี 2023 นักวิเคราะห์บางคนเชื่อว่าชาวไทยจำเป็นต้องปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตน เนื่องจากไม่สามารถซื้อได้ ความต้องการเช่ายังได้รับการสนับสนุนจากนักท่องเที่ยวและผู้ย้ายถิ่นฐาน
อัตราผลตอบแทนจากการเช่าสูงสุดพบได้ในสัตหีบ (7.05%) สมุทรปราการ (6.75%) และภูเก็ต (6.36%) ในเขตห้วยขวางของกรุงเทพฯ ผลตอบแทนจากการลงทุนในสตูดิโออาจสูงถึง 8.41%
โดยรวมแล้ว ผลตอบแทนทั่วประเทศไทยค่อนข้างคงที่ โดยกรุงเทพฯ มีผลตอบแทนสูงกว่าเล็กน้อย การเช่าระยะยาวมีผลตอบแทน 6-7% ต่อปี ในขณะที่การเช่าระยะสั้นให้ผลตอบแทน 7-10% นักลงทุนสามารถพิจารณาการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคำนึงถึงการเติบโตของตลาดและเงินเฟ้อเพื่อขายทำกำไร อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรกำหนดกลยุทธ์ล่วงหน้าและวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ
การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่
เพื่อกระตุ้นตลาดและเร่งการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ทางการกำลังพิจารณาแผนการเปิดเสรีกฎหมายสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ:
- เพิ่มโควตาสำหรับการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียมเป็น 75% ของพื้นที่ทั้งหมด ซึ่งปัจจุบันจำกัดอยู่ที่ไม่เกิน 49%
- ขยายระยะเวลาเช่าเป็น 99 ปี
ผู้ริเริ่มการปฏิรูปเชื่อว่ามาตรการเหล่านี้จำเป็น เนื่องจากกฎหมายปัจจุบันจำกัดการลงทุนจากต่างประเทศ ตัวอย่างเช่น โครงการหลายแห่งในภูเก็ตและพัทยาซึ่งได้รับความนิยมจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ ได้ใช้โควตาสำหรับชาวต่างชาติครบถ้วนแล้ว นอกจากนี้ ระดับการกู้ยืมของท้องถิ่นที่สูงและข้อกำหนดในการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดทำให้ไม่คาดหวังว่าจะมีการเพิ่มขึ้นของความต้องการจากพลเมืองไทย
พื้นที่บางแห่งไม่สามารถดึงดูดผู้ซื้อในท้องถิ่นได้ ดังนั้นรัฐบาลควรเพิ่มโควตาการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติเพื่อกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม การเพิ่มโควตาสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจไม่ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดไทย เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายยังไม่บรรลุขีดจำกัดที่มีอยู่ ชาวต่างชาติมักเลือกที่จะเช่าทรัพย์สินมากกว่าซื้อ ข้อยกเว้นคือ นักลงทุนชาวรัสเซีย ซึ่งมักเต็มใจจ่ายเงินมากขึ้นเพื่อครอบครองทรัพย์สิน
การขยายระยะเวลาเช่าจะมีผลกระทบอย่างมากต่อตลาด ปัจจุบันการเช่ามีอายุสูงสุด 30 ปี โดยสามารถต่ออายุได้สูงสุดสามครั้ง หากระยะเวลานี้ขยายเป็น 99 ปี จะส่งผลให้มูลค่าและการขายอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างมาก
แม้ว่าการปฏิรูปที่เสนอเหล่านี้อาจส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ แต่ก็ถูกวิจารณ์โดยนักการเมืองฝ่ายอนุรักษนิยม ทำให้ยังไม่แน่ชัดว่าเมื่อใดจะมีการดำเนินการ
ประเด็นสำคัญของสถานการณ์
ในไตรมาสแรกของปี 2024 ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีความเคลื่อนไหวที่ชะลอตัว โดยมีการทำธุรกรรมและรายการประกาศขายน้อยลง ตามข้อมูลของสมาคมคอนโดมิเนียมแห่งประเทศไทย ประเทศได้ประสบกับการลดลงอย่างมากของจำนวนการทำธุรกรรม และจำนวนโครงการใหม่ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (ประมาณ 85,000 ดอลลาร์)
แม้จะมีความท้าทาย แต่ราคาทรัพย์สินยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราปานกลางที่ 5% ต่อปี ผลตอบแทนจากการเช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกันเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2023 โดยปัจจุบันผลตอบแทนอยู่ที่ 6.27% ต่อปี
ในขณะที่คนในท้องถิ่นไม่สามารถซื้อทรัพย์สินได้เนื่องจากความยากลำบากในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ชาวต่างชาติก็ยังคงซื้อที่อยู่อาศัยแบบรีสอร์ทอย่างแข็งขัน ตลาดในภูเก็ตเป็นที่นิยมมากโดยเฉพาะเนื่องจากโครงการที่มีแบรนด์ ซึ่งดึงดูดชาวต่างชาติไม่เพียงแต่เพื่อการลงทุน แต่ยังเป็นที่อยู่อาศัยถาวรด้วย
ภูเก็ตยังคงน่าสนใจด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว รวมถึงการขยายสนามบินนานาชาติและการก่อสร้างทางหลวงใหม่
เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น รัฐบาลมีแผนที่จะเพิ่มโควตาการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียมเป็น 75% และขยายระยะเวลาเช่าเป็น 99 ปี มาตรการเหล่านี้ได้รับการสนับสนุนจาก REIC แต่ก็ได้รับการตอบสนองในเชิงลบจากนักการเมืองฝ่ายอนุรักษนิยม นักวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าการขยายระยะเวลาเช่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดมากกว่า