Propriété d’Investissement Touristique à Phuket
Les propriétés d’investissement touristiques à Phuket peuvent générer des rendements locatifs élevés pour les propriétaires, généralement entre 5% et 9% par an. Pour les investisseurs qui découvrent le marché immobilier de Phuket, il peut être difficile de comprendre les différents schémas de partage des bénéfices proposés par les promoteurs locaux et les sociétés de gestion.
Commençons par clarifier quelques termes. En général, le rendement locatif indique le pourcentage de la valeur de la propriété qui est retourné annuellement grâce aux revenus locatifs. Dans les pays européens développés, on parle souvent de rendement brut, calculé comme le rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat de la propriété, sans inclure les coûts d’entretien, de gestion ou les impôts.
À Phuket, le rendement locatif fait généralement référence au rendement net avant impôt, mais après déduction des frais de gestion et d’entretien. Il est important de noter que le rendement net à Phuket est nettement supérieur à celui des zones touristiques européennes. Par exemple, dans un cas spécifique à Athènes, le rendement net des locations de courte durée a été calculé à seulement 1,8% par an. Cela explique pourquoi les propriétés touristiques de Phuket sont si populaires parmi les investisseurs, notamment européens, car elles offrent un rendement élevé.
Dans les complexes résidentiels gérés à Phuket, le rendement locatif peut être calculé selon différentes conditions. Examinons cela à travers le type de propriété d’investissement le plus courant à Phuket — les condominiums avec des appartements destinés à la location.
Les condominiums sont des complexes résidentiels avec plusieurs unités, généralement dotés d'infrastructures et de services de type station balnéaire. La gestion de ces biens est organisée selon une stratégie locative définie par le promoteur lors de la phase de conception du projet.
Certains condominiums sont davantage destinés à la résidence des propriétaires. Les appartements dans ces condominiums sont appelés résidences. Les propriétaires peuvent bien entendu louer ces résidences, et il peut même y avoir une gestion locative centralisée, mais le rendement locatif y sera généralement plus faible.
D’autres condominiums sont exclusivement conçus pour la location touristique. Les appartements dans ces complexes sont vendus dans le but d'être loués. Le propriétaire ne peut pas utiliser son appartement quand il le souhaite. Cependant, à Phuket, les systèmes de fidélité permettent aux investisseurs de séjourner gratuitement dans le complexe (pas nécessairement dans leur propre appartement) pendant quelques jours par an (de 14 à 30), en convenant à l'avance des dates avec la société de gestion. Ces appartements offrent le rendement locatif le plus élevé pour les investisseurs.
Rendement Locatif Garanti dans les Investissements Immobiliers à Phuket
La plupart des promoteurs immobiliers de complexes touristiques à Phuket, ainsi que leurs sociétés de gestion, offrent aux investisseurs un rendement locatif garanti de 5 à 7 % par an sur des contrats à long terme de 2 à 5 ans. Dans ce cadre, la société de gestion prend en charge tous les frais d’entretien et d’exploitation. Cela garantit que l’investisseur reçoit un revenu annuel fixe pendant toute la durée du contrat. Par exemple, si un appartement est acheté pour 110 000 $ avec un contrat de gestion de 3 ans offrant un rendement de 5 %, l’investisseur recevra 5 500 $ par an, soit un total de 16 500 $ sur trois ans.
Généralement, les sociétés de gestion à Phuket versent les revenus locatifs aux investisseurs une fois par an, souvent au début de l’année.
«Pour plus de commodité, nous calculons les prix et les rendements en dollars, mais en Thaïlande, toutes les transactions, y compris les paiements aux investisseurs, sont effectuées en bahts thaïlandais. Le baht thaïlandais est resté stable pendant des décennies, fluctuant entre 30 et 35 bahts pour un dollar américain, avec seulement de légères variations. C’est pourquoi nous appelons ce rendement en bahts un 'rendement dollarisé'.»
À l'expiration du contrat, il peut être prolongé aux mêmes conditions ou modifié.
En choisissant un schéma de rendement garanti, l’investisseur est protégé contre les risques, tels que les périodes de vacance ou la perte de revenus pour quelque raison que ce soit, qu’il s’agisse de confinements, d’une mauvaise gestion ou d’autres facteurs. Ces risques sont pris en charge par la société de gestion ou le promoteur, selon le contrat.
Le rendement garanti est généralement fixé à un niveau permettant de respecter les obligations envers les investisseurs, même en cas de faible taux d’occupation. Par exemple, pendant la pandémie, lorsque le tourisme à Phuket était presque inexistant, les sociétés de gestion astucieuses louaient des biens dans des condominiums à des expatriés, nombreux à Phuket. Cela leur permettait de respecter les garanties de rendement vis-à-vis des investisseurs.
Si vous vous voyez promettre un rendement garanti supérieur à 7 % par an à Phuket, il convient de vous demander s’il ne s’agit pas d’une tactique marketing utilisée par le promoteur pour concurrencer d’autres projets sur l’île. Sans fondement solide, deux scénarios négatifs sont possibles.