Инвестиции в курортную недвижимость на Пхукете
Инвестиционная недвижимость на Пхукете может приносить владельцам значительный доход от аренды — в среднем от 5 до 9% годовых. Однако для новичков на рынке недвижимости Пхукета бывает сложно разобраться в различных схемах распределения прибыли, предлагаемых местными застройщиками и управляющими компаниями.
Сначала определимся с основными понятиями. В общем смысле арендная доходность показывает, какой процент от стоимости недвижимости возвращается в виде дохода за год за счёт её аренды. В различных странах под доходностью могут понимать разные вещи. Например, в развитых европейских странах чаще рассчитывают валовую доходность, то есть отношение общей выручки от аренды к стоимости покупки недвижимости. При этом не учитываются затраты на содержание, управление и налоги.
На Пхукете обычно подразумевают чистую доходность, которая учитывает вычеты на содержание и управление недвижимостью, но не включает налоги. Примечательно, что чистая доходность на Пхукете значительно выше, чем в туристических регионах Европы. Например, по данным о недвижимости в Афинах, чистая доходность от краткосрочной аренды составляет всего около 1,8% годовых. Это делает Пхукет привлекательным для инвесторов, в том числе европейских, так как его курортная недвижимость приносит высокий доход.
В жилых комплексах на Пхукете доходность собственников зависит от выбранной схемы управления. Рассмотрим, как это работает на примере самых популярных инвестиционных объектов — кондоминиумов с апартаментами, предназначенными для сдачи в аренду.
Кондоминиумы — это многоквартирные жилые комплексы, обычно с курортной инфраструктурой и сервисами. Управление арендой таких объектов организуется застройщиком ещё на этапе проектирования. Некоторые кондоминиумы больше ориентированы на постоянное проживание владельцев. Квартиры в них принято называть резиденциями. Хотя владельцы могут сдавать такие объекты в аренду, доходность будет ниже по сравнению с апартаментами.
Есть также кондоминиумы, специально предназначенные для сдачи в аренду туристам. Эти квартиры, называемые апартаментами, продаются с условием обязательной аренды. Владелец не может свободно использовать свои апартаменты для проживания, когда захочет, однако большинство управляющих компаний на Пхукете предлагают программы лояльности, позволяющие владельцам бесплатно проживать в комплексе (не обязательно в своих апартаментах) несколько дней в году (от 14 до 30), заранее согласовав сроки. Такие апартаменты обеспечивают наибольшую арендную доходность для инвесторов.
Гарантированная арендная доходность в инвестициях в недвижимость на Пхукете
Большинство застройщиков курортной недвижимости на Пхукете, а также их управляющие компании предлагают инвесторам гарантированную арендную доходность 5–7% годовых по долгосрочным контрактам сроком на 2–5 лет. В рамках этих условий управляющая компания берёт на себя все расходы по содержанию и эксплуатации недвижимости. Это гарантирует, что инвестор будет получать фиксированный ежегодный доход на протяжении всего срока действия контракта. Например, если квартира была куплена за 110 000 долларов с трёхлетним управленческим контрактом, предусматривающим доходность 5%, инвестор будет получать 5 500 долларов в год, что составит 16 500 долларов за три года.
Как правило, управляющие компании на Пхукете выплачивают доход инвесторам один раз в год, обычно в начале года.
«Для удобства мы рассчитываем цены и доходность в долларах, но в Таиланде все транзакции, включая выплаты инвесторам, проводятся в тайских батах. Тайский бат остаётся стабильным на протяжении десятилетий, колеблясь в пределах 30–35 батов за один доллар США с небольшими отклонениями. Именно поэтому мы называем доходность в батах «долларовой» доходностью.»
По истечении срока контракта его можно продлить на тех же условиях или пересмотреть.
Выбирая схему с гарантированной доходностью, инвестор защищён от таких рисков, как простой недвижимости или потеря дохода по любым причинам, будь то локдауны, неэффективная работа управляющей компании или другие факторы. Эти риски несёт управляющая компания или застройщик, в зависимости от условий контракта.
Гарантированная доходность обычно устанавливается на уровне, который позволяет компании выполнять свои обязательства перед инвесторами, даже при низкой заполняемости. Например, во время пандемии, когда туризм на Пхукете практически прекратился, находчивые управляющие компании сдавали недвижимость в кондоминиумах в долгосрочную аренду экспатам, которых много на Пхукете. Это позволяло выполнять гарантии по доходности перед инвесторами.
Если вам обещают гарантированную доходность выше 7% годовых на Пхукете, стоит задуматься, не является ли это маркетинговым ходом со стороны застройщика для конкуренции с другими проектами на острове. Без весомого обоснования могут возникнуть два негативных сценария.