อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับการท่องเที่ยวในภูเก็ต
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับการท่องเที่ยวในภูเก็ตสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สูงให้กับเจ้าของ โดยทั่วไปอยู่ที่ 5% ถึง 9% ต่อปี สำหรับนักลงทุนที่ยังใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อาจเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจรูปแบบการแบ่งผลกำไรที่นำเสนอโดยผู้พัฒนาและบริษัทจัดการทรัพย์สินท้องถิ่น
เรามาเริ่มต้นด้วยการชี้แจงคำศัพท์บางอย่าง ผลตอบแทนจากค่าเช่ามักหมายถึงเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กลับคืนมาในแต่ละปีจากรายได้ค่าเช่า ในประเทศยุโรปที่พัฒนาแล้ว ผลตอบแทนนี้มักคำนวณเป็นผลตอบแทนขั้นต้น ซึ่งเป็นอัตราส่วนของรายได้ค่าเช่าต่อราคาที่ซื้อทรัพย์สินมา โดยไม่รวมค่าใช้จ่ายในการดูแลและบริหารจัดการหรือภาษี
ที่ภูเก็ต ผลตอบแทนจากค่าเช่ามักหมายถึงผลตอบแทนสุทธิก่อนหักภาษี แต่หักค่าใช้จ่ายในการดูแลและจัดการแล้ว สิ่งที่น่าสนใจคือ ผลตอบแทนสุทธิที่ภูเก็ตสูงกว่าพื้นที่ท่องเที่ยวในยุโรปอย่างมาก ตัวอย่างเช่น ในกรณีเฉพาะที่กรุงเอเธนส์ ผลตอบแทนสุทธิจากการเช่าระยะสั้นคำนวณได้เพียง 1.8% ต่อปี นี่คือเหตุผลที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ท่องเที่ยวที่ภูเก็ตได้รับความนิยมจากนักลงทุน รวมถึงนักลงทุนจากยุโรป เพราะให้ผลตอบแทนที่สูง
ในโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการจัดการในภูเก็ต ผลตอบแทนจากค่าเช่าของเจ้าของสามารถคำนวณได้ภายใต้เงื่อนไขต่างๆ เรามาดูตัวอย่างจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่พบบ่อยที่สุดในภูเก็ต นั่นคือ คอนโดมิเนียมที่มีอพาร์ทเมนท์สำหรับเช่า
คอนโดมิเนียมคือโครงการที่พักอาศัยที่มีหลายหน่วย ส่วนใหญ่มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการในรูปแบบรีสอร์ท การบริหารจัดการในคอนโดมิเนียมจัดขึ้นตามกลยุทธ์การเช่าที่กำหนดโดยผู้พัฒนาโครงการในระหว่างขั้นตอนการออกแบบ
บางคอนโดมิเนียมเน้นสำหรับการอยู่อาศัยของเจ้าของเอง อพาร์ทเมนท์ในคอนโดประเภทนี้มักเรียกว่าที่อยู่อาศัย เจ้าของสามารถปล่อยเช่าได้ แต่ผลตอบแทนจากค่าเช่าจะน้อยกว่า
อีกประเภทหนึ่งคือคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นเพื่อการปล่อยเช่าสำหรับนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะ อพาร์ทเมนท์ในคอนโดประเภทนี้มักขายพร้อมเงื่อนไขในการปล่อยเช่า เจ้าของไม่สามารถใช้ชีวิตในอพาร์ทเมนท์ของตนเองได้ตามอัธยาศัย อย่างไรก็ตาม ที่ภูเก็ตมีระบบสมาชิกที่อนุญาตให้นักลงทุนเข้าพักในคอนโด (ไม่จำเป็นต้องเป็นอพาร์ทเมนท์ของตนเอง) ฟรีหลายวันต่อปี (ระหว่าง 14 ถึง 30 วัน) โดยต้องแจ้งล่วงหน้ากับบริษัทบริหารจัดการ อพาร์ทเมนท์เหล่านี้ให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สูงที่สุดสำหรับนักลงทุน
ผลตอบแทนค่าเช่าที่รับประกันในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่ในภูเก็ต รวมถึงบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เสนอผลตอบแทนค่าเช่าที่รับประกันให้กับนักลงทุนในอัตรา 5–7% ต่อปี ในสัญญาระยะยาว 2–5 ปี ภายใต้ข้อตกลงนี้ บริษัทจัดการจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและดำเนินงานทั้งหมด ซึ่งหมายความว่านักลงทุนจะได้รับรายได้ประจำปีในอัตราคงที่ตลอดระยะเวลาของสัญญา ตัวอย่างเช่น หากซื้ออพาร์ตเมนต์ในราคา 110,000 ดอลลาร์ พร้อมสัญญาการจัดการ 3 ปี ที่ให้ผลตอบแทน 5% นักลงทุนจะได้รับ 5,500 ดอลลาร์ต่อปี หรือรวมทั้งหมด 16,500 ดอลลาร์ในช่วงสามปี
โดยทั่วไป บริษัทจัดการในภูเก็ตจะจ่ายผลตอบแทนค่าเช่าให้นักลงทุนปีละครั้ง โดยมักจะจ่ายในช่วงต้นปี
"เพื่อความสะดวก เราคำนวณราคาและผลตอบแทนเป็นดอลลาร์ แต่ในประเทศไทยการทำธุรกรรมทั้งหมดรวมถึงการจ่ายเงินให้นักลงทุนนั้นดำเนินการเป็นเงินบาทไทย ค่าเงินบาทได้คงตัวมานานหลายทศวรรษ โดยมีการแกว่งเล็กน้อยในช่วง 30–35 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ นี่คือเหตุผลที่เราระบุว่าผลตอบแทนในรูปเงินบาทเป็นผลตอบแทน 'ดอลลาร์'"
หลังจากหมดอายุสัญญา สามารถขยายระยะเวลาหรือแก้ไขเงื่อนไขสัญญาได้
เมื่อเลือกแผนการรับประกันผลตอบแทน นักลงทุนจะได้รับการคุ้มครองจากความเสี่ยงต่างๆ เช่น ช่วงที่ทรัพย์สินว่างเปล่าหรือการสูญเสียรายได้ด้วยเหตุผลใดๆ ไม่ว่าจะเป็นการล็อกดาวน์ การบริหารงานที่ไม่มีประสิทธิภาพ หรือปัจจัยอื่นๆ ความเสี่ยงเหล่านี้จะตกอยู่ที่บริษัทจัดการหรือผู้พัฒนา ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา
ผลตอบแทนที่รับประกันมักจะถูกกำหนดให้อยู่ในระดับที่บริษัทสามารถปฏิบัติตามพันธสัญญาต่อผู้ลงทุนได้ แม้ว่าจะมีอัตราการเข้าพักต่ำก็ตาม ยกตัวอย่างเช่นในช่วงการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่การท่องเที่ยวในภูเก็ตเกือบหยุดชะงัก แต่บริษัทจัดการที่มีความคิดสร้างสรรค์ได้นำทรัพย์สินในคอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาวแก่ชาวต่างชาติ ทำให้พวกเขาสามารถรับประกันผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้
หากมีการเสนอผลตอบแทนที่รับประกันเกินกว่า 7% ต่อปีในภูเก็ต ควรพิจารณาว่ามันเป็นเพียงกลยุทธ์ทางการตลาดหรือไม่