คำถามที่พบบ่อยก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
เนื้อหา:
- ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?
- ต้องชำระภาษีอะไรบ้างเมื่อซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์?
- ชาวต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกกฎหมายได้หรือไม่?
- หน้าที่ของบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
- เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะได้รับสิทธิพิเศษทางวีซ่าหรือไม่?
- ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อจำนองในประเทศไทยได้หรือไม่?
- สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตนเองได้หรือไม่?
- เจ้าของต้องลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? หน่วยงานใดจัดการเรื่องนี้?
- สามารถโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยการสืบทอดได้หรือไม่?
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (บ้านหรืออพาร์ตเมนต์) ในประเทศไทยได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ที่ดินสามารถเช่าได้สูงสุด 90 ปี ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว (ลิสโฮลด์) ซึ่งเป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของที่แพร่หลายในหลายประเทศ อีกทางเลือกหนึ่งคือชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทยและซื้อที่ดินในนามของบริษัท โดยที่ 51% ของบริษัทต้องเป็นของคนไทย ผู้เชี่ยวชาญจาก Thailand-Real.Estate จะช่วยคุณทำความเข้าใจเกี่ยวกับกระบวนการนี้
มีข้อจำกัดในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารสูงเช่นกัน โดยชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้สูงสุด 49% ของยูนิตในอาคารนั้น
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทุกภูมิภาคของประเทศไทยได้โดยไม่มีข้อจำกัด
ต้องชำระภาษีอะไรบ้างเมื่อซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์?
ภาษีทรัพย์สินในประเทศไทยถูกนำมาใช้ในปี 2019 แต่การจัดเก็บภาษีถูกระงับในช่วงการระบาดของโรคเพื่อบรรเทาภาระทางการเงิน
อัตราภาษีค่อนข้างต่ำ ซึ่งเป็นที่ดึงดูดใจของนักลงทุน ภาษีที่พักอาศัยอยู่ที่ 0.03% ถึง 1% ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ประเมินของทรัพย์สิน
เมื่อซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองฝ่ายต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษี ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักจะตกลงแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ต้องชำระภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของมูลค่าจริง สำหรับการเช่าระยะยาวจะต้องชำระภาษีการลงทะเบียนเช่า 1% นอกจากนี้ต้องชำระอากรแสตมป์ (0.5% สำหรับฟรีโฮลด์หรือ 0.1% สำหรับลิสโฮลด์) และภาษีเงินได้
ชาวต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกกฎหมายได้หรือไม่?
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตนในประเทศไทยได้ ธนาคารบางแห่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติเปิดบัญชีเพื่อรับค่าเช่าได้ อย่างไรก็ตาม คุณต้องชำระภาษีเงินได้จากค่าเช่า ภาษีคำนวณตามอัตราก้าวหน้า อัตราปัจจุบันสำหรับปี 2022 (จะมีการคำนวณใหม่ในปี 2024) มีดังนี้:
| รายได้ (บาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| 0 – 150,000 | ไม่มีภาษี |
| 150,000 – 300,000 | 5% |
| 300,000 – 500,000 | 10% |
| 500,000 – 750,000 | 15% |
| 750,000 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,000 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,000 – 4,000,000 | 30% |
| มากกว่า 4,000,000 | 35% |
คุณสามารถเช่าทรัพย์สินด้วยตัวเองหรือใช้บริการของเอเจนซี่หรือบริษัทจัดการทรัพย์สิน
หน้าที่ของบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
เมื่อคุณลงนามในสัญญาบริหารทรัพย์สิน บริษัทจัดการจะดำเนินการตามนี้:
- การค้นหาผู้เช่าเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด
- การจัดการเอกสาร รวมถึงสัญญาเช่า และในบางกรณี การออกแบบฟอร์ม TM.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติ (การแจ้งที่พักอาศัย
- ของคนต่างด้าว)
- การเก็บค่าเช่าและติดตามการชำระเงิน
- การชำระค่าใช้จ่ายค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
- การควบคุมดูแลความปลอดภัยของทรัพย์สิน การทำความสะอาดก่อนที่ผู้เช่ารายใหม่จะย้ายเข้า
- การจัดการข้อพิพาทกับผู้เช่า
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิพิเศษทางวีซ่าหรือไม่?
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้ให้สิทธิพิเศษทางวีซ่าหรือใบอนุญาตพำนักโดยอัตโนมัติแก่ชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ตัวเลือกที่สะดวกที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ต้องการพำนักระยะยาวคือ Thai Elite Visa วีซ่านี้เปิดให้ชาวต่างชาติที่ลงทุน $300,000 (10,000,000 บาท) ในเศรษฐกิจของประเทศไทย วีซ่านี้อนุญาตให้พำนักในประเทศได้ตั้งแต่ 5 ถึง 20 ปี การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนในเศรษฐกิจของประเทศ คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งที่มีมูลค่า 10,000,000 บาท หรือหลายแห่งที่รวมกันแล้วมีมูลค่าเกินจำนวนนี้
ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อจำนองในประเทศไทยได้หรือไม่?
มีเพียงผู้มีถิ่นพำนักในประเทศไทยเท่านั้นที่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถขอสินเชื่อหรือจำนองในประเทศไทยด้วยวีซ่าท่องเที่ยว
เงื่อนไขที่ชาวต่างชาติจะขอสินเชื่อจำนองได้คือ:
- มีใบอนุญาตทำงานอย่างน้อย 1 ปี และมีรายได้ขั้นต่ำ 80,000 บาทต่อเดือน
- มีใบอนุญาตพำนัก โดยต้องขอต่อวีซ่าระยะยาวติดต่อกันมากกว่า 3 ปี มีความสามารถในการสื่อสารภาษาไทย และเป็นผู้เสียภาษี
- มีคู่สมรสที่เป็นคนไทย
- ผู้กู้ต้องมีอายุต่ำกว่า 60 ปีในขณะที่ชำระเงินจำนองเสร็จสิ้น
แม้ว่าชาวต่างชาติจะเป็นผู้มีถิ่นพำนักในประเทศไทยและมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดทั้งหมด ธนาคารอาจยังคงปฏิเสธสินเชื่อหรือขอหลักประกันเพิ่มเติม
ธนาคารไทยไม่ให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติหากจำนวนเงินเกินกว่า 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน ระยะเวลาสินเชื่อสูงสุดไม่เกิน 15 ปี อัตราดอกเบี้ยสำหรับชาวต่างชาติสูงกว่าสำหรับคนไทย (สูงถึง 9% ต่อปี)
อีกวิธีหนึ่งคือการสมัคร MBK Guarantee ซึ่งเป็นองค์กรที่ให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ชาวต่างชาติในประเทศไทย อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 10% และสินเชื่อครอบคลุมสูงสุด 50% ของมูลค่าทรัพย์สิน
สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตนเองได้หรือไม่?
ใช่ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถซื้อจากระยะไกลได้ การโอนกรรมสิทธิ์ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน โดยสามารถมอบอำนาจให้ทนายความดำเนินการแทน
เจ้าของต้องลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? หน่วยงานใดจัดการเรื่องนี้?
หนึ่งในเอกสารสำคัญที่คุณจะได้รับเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือโฉนดที่ดิน (Chanot) ซึ่งจะมีรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์และแผนผัง เอกสารนี้ออกโดยกรมที่ดิน
เอกสารสำคัญอีกฉบับคือทะเบียนบ้าน (Tabien Ban) มี 2 สี: สีน้ำเงินสำหรับผู้ที่มีสัญชาติไทย และสีเหลืองสำหรับชาวต่างชาติ
สามารถโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยการสืบทอดได้หรือไม่?
ใช่ เจ้าของมีสิทธิ์โอนอสังหาริมทรัพย์โดยการสืบทอด