ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยได้พัฒนาอย่างรวดเร็ว ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการพัฒนาเมืองที่มีโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้น อุปทานที่ขยายตัว และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องแข่งขันกันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
ตลาดเผชิญกับปัญหาอะไรบ้าง และเกิดอะไรขึ้นหลังจากนั้น? บทความนี้จะสำรวจว่าตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และสิ่งที่คาดหวังในทศวรรษหน้า
เนื้อหา:
- มองย้อนกลับไป 10 ปีที่ผ่านมา
- การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ชีวิต
- มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
- 5 ปัจจัยที่ส่งเสริมการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในไทยในอีก 10 ปีข้างหน้า
- ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจและรายได้
- การจำกัดการเปิดตัวโครงการใหม่โดยผู้พัฒนา
- ลักษณะของภาคที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน
- อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเป็นอย่างไร?
มองย้อนกลับไป 10 ปีที่ผ่านมา
การพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการสร้างคอนโดมิเนียม เริ่มต้นขึ้นพร้อมกับการนำระบบขนส่งความเร็วสูงมาใช้ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า สิ่งนี้ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมากขึ้น
การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ชีวิต
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ ได้มีการสร้างคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์จำนวนมากตามแนวรถไฟฟ้าเพื่อตอบสนองความต้องการของประชากรวัยทำงาน การขยายเครือข่ายรถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทำให้ผู้มีรายได้น้อยย้ายออกไปยังเขตชานเมืองที่มีค่าครองชีพต่ำกว่า
ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี ในขณะที่รายได้ของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียง 3% ส่งผลให้หลายคนไม่สามารถซื้อบ้านขนาดใหญ่ได้ และต้องอาศัยอยู่ในคอนโดขนาดเล็ก ตั้งแต่ 21 ตารางเมตร
มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
การพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้รับการสนับสนุนจากมาตรการของรัฐบาลร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย แม้ว่ามาตรการเหล่านี้จะช่วยสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัย แต่ก็ทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นด้วย ตามข้อมูลของ NESDB หนี้สินจากการจำนองคิดเป็นประมาณ 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด
กลยุทธ์หลักตามปี:
2011-2012:
- การลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในทรัพย์สินที่มีมูลค่าไม่เกิน 5,000,000 ฿ ($148,500)
- สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้มีรายได้น้อย
- ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มขยายโครงการไปยังพื้นที่ต่างจังหวัด เช่น ชลบุรี ขอนแก่น เชียงใหม่ ฯลฯ
2015-2016:
- สินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อยผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (GHB)
- ลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง
- การยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุดถึง 3,000,000 ฿ ($89,100)
2018-2019:
- มาตรการจูงใจทางภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก
- ธนาคารแห่งประเทศไทยได้แนะนำการจำกัดสินเชื่อลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) เหลือ 80%
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนเจ้าของบ้านในประเทศไทยเพิ่มขึ้นอย่างมาก หนี้สินจากการจำนองเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มอายุ คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านครั้งแรกเมื่ออายุ 31-40 ปี
5 ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
ตามข้อมูลจากศูนย์วิเคราะห์นโยบายการพัฒนาสังคมและเศรษฐกิจของประเทศไทย "เส้นโค้งรูปตัว S" ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
ระหว่างปี 2550 ถึง 2560 เส้นโค้งรูปตัว S 5 เส้นมีส่วนช่วยในการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย:
เส้นโค้ง S 1: การเติบโตของการขยายตัวในเมือง
ในปี 2550 ที่อยู่อาศัยให้เช่าในประเทศไทยมีจำนวนทั้งสิ้น 18.08 ล้านครัวเรือน โดย 5.76 ล้านครัวเรือนอยู่ในเขตเมือง และ 12.31 ล้านครัวเรือนอยู่ในชนบท ในปี 2560 ที่อยู่อาศัยให้เช่าในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเป็น 9.99 ล้านครัวเรือน ขณะที่ครัวเรือนในชนบทลดลงเหลือ 11.39 ล้านครัวเรือน ประชากรของประเทศไทยกำลังสูงอายุ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง และเป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 10 ปีข้างหน้า
เส้นโค้ง S 2: การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟ
การเปิดตัวรถไฟฟ้าได้สร้างเส้นโค้งรูปตัว S ที่สูงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมตามแนวสายการขนส่งสาธารณะเพิ่มขึ้นอย่างมาก
เส้นโค้ง S 3: ภาคการท่องเที่ยว
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนชาวต่างชาติที่เดินทางมาประเทศไทยเพิ่มขึ้นจาก 14 ล้านคนเป็น 37 ล้านคน อย่างไรก็ตาม ภาคการท่องเที่ยวของประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งอาจส่งผลต่อการเติบโตในอนาคต
เส้นโค้ง S 4: การเติบโตของการค้า
ปริมาณการค้าเพิ่มขึ้นอย่างมากระหว่างปี 2542 ถึง 2551 โดยมีการเติบโตเฉลี่ย 15.8% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อัตราการเติบโตนี้ลดลงเหลือเฉลี่ย 6.4% ต่อปี
เส้นโค้ง S 5: การขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ
การขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและสหรัฐอเมริกา ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจและเงินเดือน
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าแรงและเศรษฐกิจ