Как изменился рынок недвижимости Таиланда за последние 10 лет
Рынок недвижимости Таиланда претерпел значительные изменения за последние 10 лет. Это было связано с развитием городской среды, увеличением числа новых проектов и конкуренцией за внимание покупателей.
С какими проблемами столкнулся рынок и как он изменился? В этой статье мы рассмотрим изменения и перспективы на следующие 10 лет.
СОДЕРЖАНИЕ:
- Ретроспектива последних 10 лет
- Изменения образа жизни
- Меры правительства по стимулированию рынка недвижимости
- 5 факторов, способствующих росту недвижимости в Таиланде за 10 лет
- Цены на недвижимость растут быстрее, чем экономика и зарплаты
- Ограничение запуска новых проектов застройщиками
- Особенности текущего сектора жилья
- Будущее рынка недвижимости Таиланда
Ретроспектива последних 10 лет
Активное развитие рынка недвижимости и строительство кондоминиумов началось с введения скоростного транспорта, в частности, электричек. Это вызвало рост спроса на жилье и инвестиции.
Изменения образа жизни
За последние 10 лет в Бангкоке было построено множество кондоминиумов и таунхаусов вдоль линий метро для рабочих. Рост сети электричек привел к удорожанию земли и жилья, что вынудило людей с низкими доходами переехать в пригород, где жилье доступнее.
Цены на землю росли в среднем на 8% в год, тогда как доходы населения увеличивались лишь на 3%. Многие не могут позволить себе просторное жилье и живут в небольших квартирах от 21 кв. м.
Меры правительства по стимулированию рынка недвижимости
Развитие сектора недвижимости в Таиланде было поддержано мерами правительства и Центрального банка Таиланда. Однако, наряду с поддержкой жилья, рос и долг домохозяйств. По данным NESDB, ипотечный долг составляет около 33% общего долга домохозяйств.
Основные стратегии правительства по годам:
2011-2012:
- Снижение налогов для покупателей первого жилья на объекты до 5,000,000 ฿ ($148,500).
- Специальные кредитные программы для малообеспеченных.
- Девелоперы начали строить в регионах: Чонбури, Кхон Каен, Чианг Май и другие.
2015-2016:
- Кредиты для людей с низким и средним доходом через Государственный жилищный банк.
- Снижение сборов за передачу и регистрацию ипотек.
- Освобождение от подоходного налога при покупке недвижимости до 3,000,000 ฿ ($89,100).
2018-2019:
- Налоговые льготы для первых покупателей жилья.
- Центральный банк ввел строгие ограничения по кредитованию с понижением LTV до 80%.
За последние 10 лет число домовладельцев в Таиланде увеличилось, долги по ипотеке выросли во всех возрастных группах. Большинство впервые покупают жилье в возрасте 31-40 лет.
5 факторов, способствующих росту недвижимости в Таиланде за 10 лет
Согласно данным Некоммерческого аналитического центра по вопросам социально-экономического развития Таиланда, «S-образная кривая» стала важным фактором увеличения спроса на недвижимость.
С 2007 по 2017 годы пять S-образных кривых способствовали росту рынка недвижимости Таиланда:
S-кривая 1: Рост урбанизации В 2007 году арендуемое жилье в Таиланде составляло 18,08 миллиона домохозяйств, из которых 5,76 миллиона находились в городах, а 12,31 миллиона — в сельских районах. В 2017 году арендное жилье в городах увеличилось до 9,99 миллиона домохозяйств, а в сельских районах сократилось до 11,39 миллиона. Население Таиланда стареет, что приводит к снижению спроса на жилье и является одним из факторов риска для рынка недвижимости в ближайшие 10 лет.
S-кривая 2: Рост недвижимости вдоль железных дорог Введение электричек создало высокий S-образный рост для бизнеса в сфере недвижимости. В результате стоимость кондоминиумов вдоль линий общественного транспорта значительно возросла.
S-кривая 3: Туристический сектор За последние 10 лет количество иностранных туристов в Таиланде увеличилось с 14 миллионов до 37 миллионов. Однако туристическая отрасль сталкивается с экологическими проблемами, которые могут повлиять на её рост в будущем.
S-кривая 4: Рост торговли Объем торговли значительно увеличился в период с 1999 по 2008 год, со средним годовым приростом 15,8%. Однако за последние 10 лет этот показатель снизился до 6,4%.
S-кривая 5: Продажа недвижимости иностранцам Продажа недвижимости иностранным покупателям, особенно из Китая и США, стала одним из важнейших факторов роста рынка жилья в Таиланде.
Цены на недвижимость выше экономического роста и зарплат За последние пять лет цены на частные дома, таунхаусы и кондоминиумы росли быстрее, чем заработная плата и экономика. Эта тенденция ухудшилась в 2019 году из-за экономического спада, высокого долга домохозяйств и ужесточения условий ипотечного кредитования, что привело к накоплению нераспроданной недвижимости.
Ограничение запуска новых проектов застройщиками При снижении продаж недвижимости застройщики ограничивают запуск новых проектов и сосредотачиваются на продаже готовых объектов, особенно в ценовом диапазоне ниже 3 500 000 ฿ ($103 900). Для привлечения покупателей часто используются скидки и горячие предложения.
Особенности текущего рынка жилья Кондоминиумы сейчас являются самым распространенным типом недвижимости, на их долю приходится 91% рынка, большинство из которых стоит до 3 500 000 ฿ ($104 000). В Бангкоке основными районами с кондоминиумами являются Ваттана, Клонг Туэй и Хуай Кванг, в то время как таунхаусы расположены в Ваттане, Лат Пхао и Пхравете. Частные дома расположены в пригородах, таких как Пхравет, Клонг Сам Ва и Сай Май.
В 2022 году развитие проектов в центральных и пригородных районах будет продолжаться, с акцентом на горизонтальное расширение.
Будущее недвижимости в Таиланде По прогнозам TDRI, факторы, стимулирующие рост недвижимости, могут ослабнуть в течение следующих 10-20 лет. Однако несколько секторов продолжат развиваться:
- Транспорт: Правительство планирует расширение дорожной и железнодорожной сети. Протяженность автомагистралей увеличится с 200 до 6 000 км, а железных дорог — с 4 000 до 7 900 км, что стимулирует развитие недвижимости вдоль этих маршрутов.
- Туризм: Особое внимание следует уделить туристическим провинциям, особенно на северо-востоке страны.
- Иностранные покупатели: Иностранная покупательная способность остается важным фактором для роста рынка, но необходим более строгий контроль за соблюдением законов о владении недвижимостью.