Аренда недвижимости в Таиланде: что нужно знать об аренде
В этой статье мы рассмотрим основные правила и законы об аренде в Таиланде, предоставив важную информацию как для арендаторов, так и для тех, кто планирует сдавать свою недвижимость. Сдача недвижимости в аренду — один из самых популярных способов получения пассивного дохода для инвесторов. Если вы планируете купить недвижимость в Таиланде для сдачи в аренду, этот материал может оказаться полезным.
Важно отметить, что арендовать или сдавать квартиры в Таиланде можно как через агента, так и самостоятельно. В качестве агента может выступать управляющая компания или застройщик. Если вы обратитесь в агентство, его представители подготовят необходимые документы и проверят их на соответствие законодательству.
Однако, если вы решите арендовать дом у частного лица или сдавать собственную недвижимость без посредников, вам следует внимательно изучить законодательство Таиланда. При составлении договора рекомендуется проконсультироваться с юристом.
СОДЕРЖАНИЕ:
- Договор аренды недвижимости в Таиланде
- Краткосрочная аренда
- Легален ли сервис Airbnb в Таиланде?
- Доход от аренды и налоги
- Избежание двойного налогообложения
- Регистрация арендаторов
- Долгосрочная аренда сроком более 3 лет
- Передача прав аренды и субаренда
- Депозит
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ
В 2018 году Таиланд внес изменения в законодательство, регулирующее аренду домов и квартир, и внес поправки, которые применяются и по сей день.
Во-первых, иностранные владельцы недвижимости имеют право сдавать в аренду квартиры и дома. Арендодателем может быть лицо, которое приобрело недвижимость в королевстве по договору фрихолд или лизхолд на равных условиях.
Согласно поправкам 2018 года, договор аренды должен быть составлен на тайском языке. Также можно составить вторую копию на английском или другом языке. В договоре должен быть указан инвентаризационный список всех предметов и бытовой техники в доме или квартире с указанием их состояния. К списку можно приложить фотографии. Документ должен быть подписан арендатором, подтверждающим, что он ознакомился с информацией и согласен с ней.
Договор составляется в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу. После подписания арендатор должен получить один из них.
КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА
Согласно законодательству, частные дома можно сдавать в аренду на любой срок. Однако квартиры в кондоминиумах можно сдавать только на длительный срок — от месяца и более. При этом управляющая компания и совет жильцов могут изменить это требование, например, разрешить аренду только от года или, наоборот, разрешить посуточную аренду. Посуточная аренда разрешена в кондоминиумах в туристических зонах, таких как Паттайя. Эти вопросы стоит уточнить перед покупкой инвестиционной недвижимости.
Является ли сервис Airbnb легальным в Таиланде?
Во многих многоквартирных домах можно встретить объявления о том, что сервис Airbnb в Таиланде нелегален. Это неправда. Airbnb и аналогичные сервисы не запрещены законами королевства. Однако важно соблюдать правила дома, как уже упоминалось выше. Если краткосрочная аренда в доме не разрешена, вы можете сдавать свою квартиру на длительный срок через Airbnb.
ДОХОД ОТ АРЕНДЫ И НАЛОГИ
Доход от сдачи недвижимости в аренду в Таиланде облагается налогом. Если вы пользуетесь услугами агентства, оно возьмет на себя вопросы налогообложения. Если вы сдаете жилье самостоятельно, вы можете уплачивать налоги сами или нанять местного бухгалтера.
Если вы сдаете недвижимость через управляющую компанию или другую юридическую организацию, вам придется платить налоги дважды: сначала авансовый налог (удерживаемый налог), который удерживается при выплате дохода, а затем — окончательный налог или возврат переплаты по итогам года. Управляющая компания будет удерживать авансовый налог в размере 5% от дохода от аренды, если у вас есть ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) в Таиланде. Если ИНН нет, ставка будет составлять 15% от суммы аренды по договору. Оформление ИНН делает процесс более сложным, но выгодным: нужно подать налоговую декларацию один раз в год. Налогоплательщикам предоставляется личный вычет в размере 30,000 бат в год и вычет в размере 30% от дохода от аренды. Однако если вы владеете лизхолд недвижимостью, вы не являетесь собственником, и при сдаче такой недвижимости она считается субарендой, и вы не имеете права на вычет.
Годовой доход после вычетов облагается налогом по прогрессивной шкале, действующей в 2023 году (с изменениями в 2024 году):
| Сумма дохода (бат) | Ставка налога |
|---|---|
| 0–150,000 | Не облагается |
| 150,000–300,000 | 5% |
| 300,000–500,000 | 10% |
| 500,000–750,000 | 15% |
| 750,000–1,000,000 | 20% |
| 1,000,000–2,000,000 | 25% |
| 2,000,000–4,000,000 | 30% |
| > 4,000,000 | 35% |
ИЗБЕЖАНИЕ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
Таиланд заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с 48 странами, что позволяет избежать налогообложения доходов как в стране проживания, так и по месту гражданства.
РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДАТОРОВ
Все иностранные арендаторы должны быть зарегистрированы в иммиграционной службе через форму TM.30, также известную как «Уведомление от домовладельца, владельца или пользователя жилья, где проживает иностранец». Этот документ необходим для легального пребывания иностранца в стране, наряду с визой и «отчетом каждые 90 дней», который иностранец должен подавать каждые 90 дней в местный иммиграционный центр (или онлайн). Выдача TM.30 является обязанностью арендодателя. Если у иностранца нет этого документа, ему могут отказать в продлении визы, а арендодатель будет оштрафован. В большинстве регионов Таиланда TM.30 можно оформить онлайн, но в некоторых регионах арендатор и владелец должны лично обратиться в иммиграционную службу.
ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА СРОКОМ БОЛЕЕ 3 ЛЕТ
Согласно законам Таиланда, аренда недвижимости сроком более трех лет должна быть оформлена и зарегистрирована в земельном кадастре (документ о праве собственности на землю или кондоминиум), который хранится в реестрах провинциальных или местных земельных департаментов. Максимальный срок аренды, который можно зарегистрировать, составляет 30 лет.
ПЕРЕДАЧА ПРАВ АРЕНДЫ. СУБАРЕНДА
Договор аренды должен содержать право арендатора на передачу прав аренды или субаренду. В противном случае, согласно законам Таиланда, арендатору не разрешено передавать права аренды или сдавать недвижимость в субаренду другому лицу.
ДЕПОЗИТ
В Таиланде арендаторы обязаны вносить депозит при аренде жилья. Этот депозит возвращается после окончания срока аренды. По закону, сумма депозита должна быть равна одной месячной арендной плате, но на практике арендодатели часто требуют депозит, равный двум месяцам аренды. В договоре должна быть указана сумма депозита и условия его возврата. По закону, депозит должен быть возвращен в течение 7 дней после окончания срока аренды, и арендатор должен освободить жилье.