การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: สิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการเช่า
บทความนี้จะกล่าวถึงกฎระเบียบหลักและกฎหมายการเช่าในประเทศไทย ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญทั้งสำหรับผู้เช่าและผู้ที่ต้องการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในการสร้างรายได้แบบพาสซีฟจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หากคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อปล่อยเช่า บทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคุณ
สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ คุณสามารถปล่อยเช่าหรือเช่าอพาร์ทเมนต์ในประเทศไทยได้ทั้งผ่านตัวแทนหรือด้วยตัวเอง บริษัทบริหารจัดการหรือนักพัฒนาสามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทนได้เช่นกัน หากคุณใช้บริการตัวแทน ตัวแทนจะเตรียมเอกสารที่จำเป็นและตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมายให้คุณ
อย่างไรก็ตาม หากคุณตัดสินใจที่จะเช่าบ้านจากบุคคลทั่วไปหรือปล่อยเช่าโดยไม่ผ่านตัวกลาง คุณควรศึกษากฎหมายของประเทศไทยอย่างถี่ถ้วน และควรปรึกษาทนายความเมื่อทำสัญญาเช่า
เนื้อหา:
- สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
- การเช่าระยะสั้น
- บริการ Airbnb ถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่?
- รายได้จากค่าเช่าและภาษี
- การหลีกเลี่ยงภาษีซ้อน
- การลงทะเบียนผู้เช่า
- สัญญาเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี
- การโอนสิทธิการเช่าและการเช่าช่วง
- เงินมัดจำ
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ในปี 2561 ประเทศไทยได้แก้ไขกฎหมายการเช่าบ้านและอพาร์ตเมนต์ โดยมีการออกกฎระเบียบใหม่ที่ยังคงบังคับใช้มาจนถึงปัจจุบัน
ประการแรก เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ที่จะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น อพาร์ทเมนต์และบ้าน ผู้ให้เช่าสามารถเป็นบุคคลที่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยภายใต้สัญญาฟรีโฮลด์หรือลีสโฮลด์ได้ในเงื่อนไขเดียวกัน
ตามการแก้ไขในปี 2561 สัญญาเช่าจะต้องเขียนเป็นภาษาไทย อย่างไรก็ตาม สามารถจัดทำสำเนาฉบับที่สองเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาอื่นได้ สัญญาต้องมีรายการสิ่งของและเครื่องใช้ในบ้านทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสภาพของแต่ละรายการ สามารถแนบภาพถ่ายได้ เอกสารต้องลงนามโดยผู้เช่าเพื่อยืนยันว่าพวกเขาได้อ่านและตกลงกับข้อมูลแล้ว
สัญญาจะต้องทำขึ้นสองฉบับซึ่งมีสถานะทางกฎหมายเท่ากัน หลังจากลงนามแล้ว ผู้เช่าจะต้องได้รับหนึ่งฉบับ
การเช่าระยะสั้น
ตามกฎหมายของไทย บ้านส่วนตัวสามารถปล่อยเช่าได้ทุกระยะเวลา อย่างไรก็ตาม อพาร์ทเมนต์ในคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่าได้เฉพาะระยะเวลาขั้นต่ำหนึ่งเดือนหรือมากกว่า ในบางกรณี บริษัทจัดการหรือสภาผู้อยู่อาศัยอาจกำหนดกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น เช่น กำหนดให้เช่าอย่างน้อยหนึ่งปี หรือในพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น พัทยา อาจอนุญาตให้เช่ารายวันได้ ดังนั้น ควรสอบถามข้อมูลเหล่านี้ให้ชัดเจนก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
บริการ Airbnb ถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่?
ในหลายอาคารมีประกาศที่บอกว่า Airbnb ผิดกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งไม่เป็นความจริง บริการ Airbnb หรือบริการที่คล้ายกันไม่ได้ถูกห้ามตามกฎหมายของราชอาณาจักร อย่างไรก็ตาม คุณจำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎของอาคาร ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ หากการให้เช่าระยะสั้นไม่ได้รับอนุญาตในอาคาร คุณสามารถให้เช่าห้องพักผ่าน Airbnb สำหรับระยะเวลานานแทนได้
รายได้จากการเช่าและภาษี
รายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเสียภาษี หากคุณใช้บริการของเอเจนซี่ พวกเขาจะจัดการเรื่องภาษีให้คุณ หากคุณจัดการการเช่าด้วยตัวเอง คุณสามารถจัดการภาษีเองหรือจ้างนักบัญชีในพื้นที่
หากคุณให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทจัดการหรือหน่วยงานทางกฎหมายอื่น ๆ คุณจะต้องชำระภาษีสองครั้ง: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และการชำระภาษีหรือการคืนภาษี ณ สิ้นปี บริษัทจัดการจะหักภาษี 5% จากรายได้ค่าเช่าของคุณ หากคุณมีหมายเลขผู้เสียภาษีในประเทศไทย (TIN) หากคุณไม่มี TIN ของไทย อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเป็น 15% ของค่าเช่าที่ระบุในสัญญา การขอ TIN ไทยอาจทำให้กระบวนการซับซ้อนขึ้นแต่มีประโยชน์มากขึ้น เพราะคุณสามารถยื่นแบบแสดงรายการภาษีรายปีได้ ผู้เสียภาษีจะมีสิทธิได้รับการหักลดหย่อนส่วนบุคคล 30,000 บาทต่อปี และหักค่าใช้จ่ายค่าเช่าได้ 30% อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบลีสโฮลด์ คุณจะไม่ถือว่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และการให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าวจะถือว่าเป็นการให้เช่าช่วงซึ่งไม่มีสิทธิ์ได้รับการหักลดหย่อน
รายได้ต่อปีหลังจากหักลดหย่อนจะถูกหักภาษีตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้า โดยมีอัตราภาษีในปี 2566 ดังนี้ (จะมีการคำนวณใหม่ในปี 2567):
| รายได้ (บาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| 0–150,000 | ไม่ต้องเสียภาษี |
| 150,000–300,000 | 5% |
| 300,000–500,000 | 10% |
| 500,000–750,000 | 15% |
| 750,000–1,000,000 | 20% |
| 1,000,000–2,000,000 | 25% |
| 2,000,000–4,000,000 | 30% |
| > 4,000,000 | 35% |
การหลีกเลี่ยงภาษีซ้อน
ประเทศไทยมีข้อตกลงการหลีกเลี่ยงภาษีซ้อนกับ 48 ประเทศ ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงการถูกเก็บภาษีทั้งในประเทศไทยและในประเทศของผู้เสียภาษี
การลงทะเบียนผู้เช่า
ผู้เช่าชาวต่างชาติทั้งหมดต้องลงทะเบียนกับหน่วยงานตรวจคนเข้าเมืองผ่านแบบฟอร์ม TM.30 หรือที่เรียกว่า "การแจ้งจากเจ้าของบ้าน ผู้ครอบครอง หรือผู้มีอำนาจของที่พักที่ชาวต่างชาติพักอาศัย" เอกสารนี้จำเป็นสำหรับการพักอาศัยอย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย นอกเหนือจากวีซ่าและ "รายงาน 90 วัน" ซึ่งผู้เช่าชาวต่างชาติต้องส่งทุก 90 วัน เอกสาร TM.30 ต้องออกโดยเจ้าของบ้าน หากไม่มีเอกสารนี้ ผู้เช่าชาวต่างชาติอาจไม่ได้รับการขยายเวลาวีซ่า และเจ้าของบ้านอาจถูกปรับ ในหลายภูมิภาคของประเทศไทยสามารถยื่น TM.30 ออนไลน์ได้ แต่บางภูมิภาคผู้เช่าและเจ้าของบ้านอาจต้องไปติดต่อหน่วยงานด้วยตนเอง
การเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี
ตามกฎหมายของไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนในกรมที่ดิน ซึ่งเก็บเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม สัญญาเช่าที่ลงทะเบียนได้ไม่เกิน 30 ปี
การโอนสิทธิการเช่าและการให้เช่าช่วง
สัญญาเช่าจะต้องระบุสิทธิของผู้เช่าในการโอนสิทธิการเช่าหรือการให้เช่าช่วง หากไม่ได้ระบุในสัญญา ผู้เช่าไม่มีสิทธิ์ให้เช่าช่วงหรือโอนสัญญาเช่าให้กับบุคคลอื่นตามกฎหมายไทย
เงินมัดจำ
ในประเทศไทย ผู้เช่าจะต้องวางเงินมัดจำเมื่อเช่าบ้าน เงินมัดจำนี้จะคืนหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ตามกฎหมาย จำนวนเงินมัดจำควรเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของบ้านมักจะเรียกเก็บเงินมัดจำเท่ากับค่าเช่าสองเดือน สัญญาควรระบุจำนวนเงินมัดจำและเงื่อนไขในการคืนเงินตามกฎหมาย เงินมัดจำจะต้องคืนภายใน 7 วันหลังจากหมดสัญญาเช่า